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巨額債務(wù)纏身的房地產(chǎn)公司中弘控股股份有限公司（000979.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中弘股份”），“自救”故事近日又有了新的動(dòng)向。

先是6月29日公司發(fā)布公告稱，新疆佳龍或欲接受中弘股份母公司轉(zhuǎn)讓的26.55%股權(quán)，成為公司新的控股股東?！敖颖P俠”的到來(lái)讓市場(chǎng)興奮了一把，7月2日中弘股份股票主力資金凈流入4794萬(wàn)元。

不過(guò)，7月2日深交所就發(fā)來(lái)關(guān)注函，針對(duì)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》提出諸多置疑。問(wèn)題主要集中在對(duì)新疆佳龍的財(cái)務(wù)狀況、股權(quán)收購(gòu)資金來(lái)源和收購(gòu)目的上。隨即，中弘股份股票在7月3日主力凈流出5652萬(wàn)元。

公告顯示，截至6月22日，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額約為41.13億元，全部為各類借款。去年底，公司總資產(chǎn)約為451.81億元。

記者就此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的障礙以及公司債務(wù)問(wèn)題，向中弘股份發(fā)出采訪函，截至發(fā)稿時(shí)，未收到公司回復(fù)。剛剛辭職的公司董事兼董事會(huì)秘書吳學(xué)軍稱，“現(xiàn)在什么都不方便回答”。

“豪賭”式擴(kuò)張

記者查閱中弘股份財(cái)務(wù)情況和相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，如今的債務(wù)危機(jī)和“賣身”下場(chǎng)與公司近幾年的激進(jìn)并購(gòu)擴(kuò)張有著密切關(guān)系。

公開資料顯示，公司在2008年通過(guò)收購(gòu)*ST科苑，順利實(shí)現(xiàn)借殼上市。上市之后，中弘股份在2010年實(shí)施了重大資產(chǎn)出售及發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組方案，公司經(jīng)營(yíng)范圍變更為以房地產(chǎn)開發(fā)為主，業(yè)務(wù)主要位于北京、濟(jì)南、?？凇布?、長(zhǎng)白山等城市，其中北京所占比重較大。

2017年年報(bào)顯示，房產(chǎn)銷售是公司收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源。其他收入包括控股的兩家香港上市公司KEE（02011.HK，開易控股）和中璽國(guó)際（00264.HK）所帶來(lái)的物業(yè)管理收入、餐飲收入等。2017年10月，公司完成重大資產(chǎn)重組，取得了A&K 公司90.5%的股權(quán)，增加公司2017年?duì)I業(yè)收入10 億元。

從主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，公司的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)在走下坡路。毛利率最高時(shí)期為2012年，高達(dá)60.33%，近兩年受國(guó)家政策調(diào)控以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，到2016年時(shí)已降到27.48%。

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑，中弘股份也開始謀求業(yè)務(wù)的多元化。從2012年開始，中弘股份就已經(jīng)在謀求通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型：2012年參與礦業(yè)投資；2013年進(jìn)軍手游；2014年聯(lián)合上影集團(tuán)投資170億元打造浙江安吉影視產(chǎn)業(yè)園。但這些舉措也被部分批評(píng)人士質(zhì)疑為公司追逐熱點(diǎn)炒概念。

2015年，公司內(nèi)部正式提出“A+3”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決策，即：一家A股上市公司外加三家境外上市公司。A即中弘股份，定位于一家全面開發(fā)旅游地產(chǎn)的重資產(chǎn)公司；三家境外上市企業(yè)則屬于輕資產(chǎn)公司，一家圍繞互聯(lián)網(wǎng)金融做物業(yè)營(yíng)銷，一家做在線旅游，另一家負(fù)責(zé)品牌運(yùn)營(yíng)管理。

緊接著，與以往的并購(gòu)擴(kuò)張方式類似，中弘股份采取了一系列的資本運(yùn)作，通過(guò)中弘股份的BVI子公司著融環(huán)球、耀帝貿(mào)易，先后收購(gòu)了H股的中璽國(guó)際（前稱卓高集團(tuán)）和開易控股（KEE），以及新加坡上市公司亞洲旅游（Asiatravel.com Holdings Ltd）。

伴隨著公司大舉并購(gòu)擴(kuò)張，中弘股份的土地儲(chǔ)備也在2016年激增，當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備117萬(wàn)平方米，接近2015年全年的3倍。2017年，中弘股份耗資4.15億美元拿下高端旅游服務(wù)公司Abercrombie & Kent（簡(jiǎn)稱A&K）90.5%的股權(quán)。

中弘股份向外界傳達(dá)的戰(zhàn)略思路為：依靠一系列資本運(yùn)作來(lái)盤活此前在多地布局的旅游地產(chǎn)，推動(dòng)公司向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從而打造一個(gè)涵蓋物業(yè)管理、中介代理、營(yíng)銷平臺(tái)及文旅地產(chǎn)開發(fā)的閉環(huán)鏈條。

業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張導(dǎo)致中弘股份近年來(lái)的現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中弘股份的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流從2013年至2017年均為負(fù)值。

此外，由于大舉投資并購(gòu)，公司的投資活動(dòng)現(xiàn)金流亦大幅流出。2017年公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流出95.02億元，流入13.82億元，凈流出超過(guò)81億元。去年，中弘股份除了收購(gòu)上述A&K公司之外，還欲斥200億元巨資收購(gòu)美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布魯克代爾老年關(guān)懷公司，但交易最終擱淺。與時(shí)同時(shí)，中弘股份又啟動(dòng)對(duì)三亞半山半島項(xiàng)目的收購(gòu)，但再次以失敗告終。

由于主營(yíng)業(yè)務(wù)開展不順，中弘股份近幾年主要通過(guò)債務(wù)融資維持業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind資訊

自救不成終賣身

為支持公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，中弘股份的債務(wù)規(guī)模也在近幾年快速膨脹。截至2017年底，公司借款余額283.36億元，累計(jì)新增借款金額為103.68億元，其中，一年內(nèi)需償還的短期借款為97.33億元，較2016年度的54.63億元大幅攀升，短期債務(wù)壓力增加。去年底，公司負(fù)債總額367.13億元，較2016年的230.49億元增加136.64億元，增幅為59.28%。

在公司對(duì)外激進(jìn)擴(kuò)張的同時(shí)，中弘股份的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)則麻煩不斷。2017年，中弘股份旗下北京御馬坊項(xiàng)目和夏各莊項(xiàng)目受到北京市“3·17”調(diào)控政策影響而銷售停滯，部分庫(kù)存房產(chǎn)被查封凍結(jié)無(wú)法銷售，主力大盤御馬坊甚至出現(xiàn)退房潮。公司一度給予厚望的如意島項(xiàng)目受環(huán)保風(fēng)暴影響，被海南省政府實(shí)施“雙暫?！?，公司業(yè)績(jī)下滑超過(guò)70%。

三家境外上市公司的表現(xiàn)也不盡如人意。年報(bào)顯示，其中兩家公司在去年均出現(xiàn)虧損：中璽國(guó)際虧損1232萬(wàn)元，開易控股虧損3910萬(wàn)元。A&K雖然實(shí)現(xiàn)扣非凈利9364萬(wàn)元，但與其2.1億元凈利潤(rùn)承諾相距甚遠(yuǎn)。

年報(bào)顯示，中弘股份2017年虧損25.11億元，今年一季度繼續(xù)虧損3.16億元。

此外，據(jù)記者了解，由于公司在重大投資管理和資金管理方面的內(nèi)部控制存在重大缺陷，在收購(gòu)海南半山半島項(xiàng)目中，公司實(shí)控人王永紅在未經(jīng)董事會(huì)和股東大會(huì)審議的情況下，擅自與三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司簽訂了股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議，并按協(xié)議約定于 2017 年 12 月 28 日預(yù)付了收購(gòu)款61.5億元。目前對(duì)于該筆資金的追回仍無(wú)進(jìn)展。根據(jù)中弘股份歷年年報(bào)數(shù)據(jù)，公司近5年的年平均凈利潤(rùn)不過(guò)3億元左右，最高的一年是2012年的10.34億元。截至去年末，中弘股份貨幣資金為8.1億元。

據(jù)記者了解，近幾年來(lái)中弘股份嘗試過(guò)多種方式籌措資金。公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，中弘股份通過(guò)定增以及發(fā)行債券等方式融資66.7億元；2017年上半年，中弘股份又通過(guò)股權(quán)質(zhì)押、委托貸款、向關(guān)聯(lián)方借款、股權(quán)投資基金等方式共募集資金約112億元。去年該公司籌資活動(dòng)獲得的現(xiàn)金流凈額為55.64億元。

截至2017年底，中弘股份的有息負(fù)債總額為283.36億元，融資成本介于4.75%～12%之間，期限在1到6年不等。

今年3月19日，中弘股份寄希望于通過(guò)與有華融系背景的中國(guó)港橋進(jìn)行重組，若重組順利，中弘股份能夠得到130億元的資金，但由于債權(quán)人不配合，重組最終失敗。這使得原本償債資金來(lái)源極度匱乏的中弘股份的償債能力進(jìn)一步惡化。6月20日，中弘股份籌劃兩年之久的36億元定增因?yàn)槌^(guò)有效期而徹底失敗。

公司發(fā)布的債務(wù)逾期公告顯示，截至6月22日，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額約為 41.13億元，全部為各類借款。去年底，公司總資產(chǎn)約為451.81億元。

目前，中弘股份13個(gè)在建項(xiàng)目中，僅兩個(gè)項(xiàng)目恢復(fù)了部分施工，其余項(xiàng)目均處于停工狀態(tài)，其中還有6個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樯婕皞鶆?wù)訴訟而遭到凍結(jié)，公司董秘吳學(xué)軍也于近期辭職。

自6月20日首次盤中跌破0.99元，成為“仙股”之后，中弘股份股價(jià)一直就在1元/股左右徘徊。7月2日和3日，其股票收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過(guò)20%。根據(jù)證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《退市意見》規(guī)定：公司股票連續(xù)20個(gè)交易日（不含停牌交易日）每日收盤價(jià)均低于股票面值（1元）的，證券交易所應(yīng)當(dāng)終止其上市交易。據(jù)了解，此前*ST海潤(rùn)因連續(xù)下跌，股價(jià)跌破1元，隨后停牌。

對(duì)于意欲接盤中弘股份的新疆佳龍，《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》中披露甚少，記者向新疆佳龍方面發(fā)出采訪函，截至發(fā)稿前未收到回復(fù)。

中小房企轉(zhuǎn)向文旅地產(chǎn)可行？

從結(jié)果來(lái)看，中弘股份在2015年提出的向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略規(guī)劃以失敗乃至“賣身”告終。那么，中小房企轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)有哪些突出問(wèn)題呢？對(duì)于拿錢困難的中小房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)該走向何方？

浙大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民對(duì)記者直言道：“目前在房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊的形勢(shì)下，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，其實(shí)最好的路徑就是找央企或上市公司尋求并購(gòu)。降價(jià)求購(gòu)是最糟糕的狀態(tài)，況且地方政府也不會(huì)愿意。至于縮編、裁員、保守經(jīng)營(yíng)這些策略，都是遠(yuǎn)水救不了近火?！?/p>

蔡為民告訴記者，至于轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)這種做法，對(duì)于資金和實(shí)力相對(duì)薄弱的中小房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是“嫌命太長(zhǎng)”，文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目前期是需要非常充裕雄厚的資金支持的，而且項(xiàng)目后期盈利緩慢?！翱梢哉f(shuō)，中國(guó)地產(chǎn)前20強(qiáng)才有這個(gè)實(shí)力做特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)?！?/p>

實(shí)際上，部分中小房企之所以會(huì)向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也與其資金實(shí)力相對(duì)大型房企較弱有關(guān)。以往中小房企在搶地時(shí)盲目對(duì)標(biāo)大型房企，而自身資金實(shí)力卻跟不上。前兩年，國(guó)家積極推行文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)部分項(xiàng)目拿地極其便宜，甚至幾十塊錢一平方米，這讓部分中小房企覺得有利可圖?！跋胂箅m美好，看起來(lái)好像也是房地產(chǎn)，但實(shí)際上差別非常大。因?yàn)槿绻麤]有整體的規(guī)劃、連外交通以及跟外部的聯(lián)系等，根本賣不動(dòng)。”蔡為民說(shuō)道。

“十年后，萬(wàn)科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營(yíng)了?！弊鳛榈禺a(chǎn)行業(yè)的龍頭公司，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在6月29日召開的2017年年度股東大會(huì)上如此表示。龍頭企業(yè)的動(dòng)向，傳遞著房地產(chǎn)領(lǐng)域的某些信號(hào)。

“其實(shí)之前香港和臺(tái)灣都經(jīng)歷過(guò)類似的階段，90%以上轉(zhuǎn)型的房企都失敗了，因?yàn)樵谧钌瞄L(zhǎng)的領(lǐng)域都做不下去，再跨到一個(gè)完全陌生的領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)更大?！辈虨槊裰毖缘?，“坦白講，房地產(chǎn)是一個(gè)講究資本運(yùn)作的行業(yè)，不太需要專業(yè)性，只要拿到地，建筑規(guī)劃和后期銷售都不需要自己做。這種思維轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)是否還能轉(zhuǎn)得開？做出的東西是否能被市場(chǎng)接受？這就需要從長(zhǎng)計(jì)議了?！?/p>

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王德勇告訴記者，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)并非完全不值得做了。“倒不見得一定要轉(zhuǎn)型，每個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)型都要根據(jù)自己的資金和能力，目前中小企業(yè)更應(yīng)該謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)，當(dāng)務(wù)之急是降低風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)。如果要轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一定要注意擴(kuò)張速度?！?/p>

上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波表示，對(duì)中小企業(yè)而言，現(xiàn)階段應(yīng)該“甩掉重資產(chǎn)，現(xiàn)金為王”。

*本文來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)，作者：吳靜、童海華 ，原標(biāo)題：《中弘股份債務(wù)危機(jī)始末：激進(jìn)擴(kuò)張終至“賣身”》。