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近日，香港中旅國際投資有限公司宣布以實物分派方式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務，將資源集中于旅游目的地運營，標志著公司歷時三年的戰(zhàn)略轉型進入新階段。

近年來持續(xù)推進的"輕重分離"戰(zhàn)略在此次業(yè)務剝離中得到延續(xù)，公司旨在通過優(yōu)化資產(chǎn)結構提升資本效率，實現(xiàn)從資源持有者向運營服務商的深度轉變。

同時，公司完成對萬科冰雪業(yè)務的收購，新增7個滑雪場與現(xiàn)有景區(qū)形成協(xié)同，此舉將完善四季旅游產(chǎn)品體系，為后續(xù)業(yè)績改善奠定重要基礎。

這一系列資本運作與業(yè)務整合，標志著香港中旅正在推進一場深刻的資產(chǎn)重組與價值重構。通過剝離虧損資產(chǎn)、收購冰雪項目、盤活存量資源，公司不僅優(yōu)化了資產(chǎn)負債表，更在重新定義其作為旅游運營商的商業(yè)模式與估值邏輯。

戰(zhàn)略聚焦：優(yōu)化資產(chǎn)配置，重塑業(yè)務重心

香港中旅正在經(jīng)歷一場深刻的業(yè)務重構。通過剝離非核心資產(chǎn)、收購冰雪業(yè)務等一系列動作，公司持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結構，將資源向高回報的旅游運營業(yè)務集中。

此次剝離的旅游地產(chǎn)業(yè)務近年來持續(xù)拖累業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年上半年，該業(yè)務稅后虧損分別達4.6億、2.4億和1.9億港元。

分拆完成后，公司預計將產(chǎn)生1.6億港元虧損，但長期看有助于止住“失血點”，使管理層更專注于核心旅游業(yè)務。

與此同時，公司加快文旅主業(yè)布局。收購萬科冰雪業(yè)務不僅填補了東北市場空白，更實現(xiàn)了四季運營的產(chǎn)品互補。吉林松花湖、北京石京龍等7個滑雪場的加入，與現(xiàn)有景區(qū)形成協(xié)同效應。

在資本結構方面，公司同步推進資本重整，將股本進賬由92.2億港元削減至7.2億港元，釋放的85億港元將作為未來發(fā)展的儲備，這一舉措顯著提升了公司的財務靈活性和分紅能力。

專業(yè)機構分析認為，香港中旅正在構建“目的地投資+內容運營+管理輸出”的閉環(huán)模式。通過輕重資產(chǎn)分離，既保持了對核心資源的控制力，又通過輕資產(chǎn)擴張實現(xiàn)規(guī)模效應。

香港中旅此時剝離地產(chǎn)業(yè)務是基于宏觀環(huán)境與自身需求的雙重考量，也是順應行業(yè)周期的果斷抉擇。面對地產(chǎn)深度調整，該業(yè)務已淪為持續(xù)失血的負擔。公司正值冰雪業(yè)務整合與旅游主業(yè)拓展的關鍵期，亟需釋放被占用的管理及財務資源。此舉可實現(xiàn)果斷止損，將全部精力集中于回報更高的旅游運營主業(yè)。

運營升級：創(chuàng)新驅動增長，數(shù)據(jù)驗證成效

香港中旅的轉型不僅體現(xiàn)在資產(chǎn)結構調整上，更反映在運營能力的全面提升。公司通過產(chǎn)品創(chuàng)新、數(shù)字化轉型和精細化運營，正在實現(xiàn)從“資源持有者”向“專業(yè)運營商”的戰(zhàn)略轉變。

在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，公司旗下各業(yè)務板塊展現(xiàn)出新的活力。世界之窗、錦繡中華等主題公園通過演藝產(chǎn)品升級和特色活動策劃，持續(xù)提升游客體驗；沙坡頭、德天瀑布、瀘沽湖等自然人文景區(qū)通過開發(fā)沉浸式體驗項目，顯著提高了非門票收入占比。新收購的冰雪業(yè)務與現(xiàn)有景區(qū)形成有效協(xié)同，吉林松花湖、北京石京龍等7個滑雪場的加入，完善了公司的四季旅游產(chǎn)品體系。

數(shù)字化轉型也取得顯著成效。公司通過星旅TStar平臺推進智慧景區(qū)建設，線上預訂量實現(xiàn)大幅增長。與世界之窗合作的無人機表演、數(shù)字紀念票等創(chuàng)新產(chǎn)品，不僅帶來直接收益，更有效觸達年輕客群。各景區(qū)通過數(shù)字化手段優(yōu)化運營流程，提升了管理效率和游客滿意度。

在資產(chǎn)運營方面，公司通過專業(yè)化運營盤活存量資產(chǎn)。紅磡維景酒店自2024年第三季度開業(yè)以來保持較高入住率，深圳寶安的中旅大廈項目預售進展順利。同時，公司持續(xù)優(yōu)化旗下景區(qū)的配套設施和服務體系，通過創(chuàng)意策劃、演藝服務等配套業(yè)務的拓展，提升了整體運營效益。

通過系統(tǒng)化的運營升級，香港中旅正在構建更加專業(yè)化、精細化的運營體系。這種轉變不僅提升了現(xiàn)有資產(chǎn)的運營效率，也為公司聚焦旅游主業(yè)后的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎。

價值重估：業(yè)績改善可期，估值修復在即

隨著戰(zhàn)略調整的深入推進，香港中旅基本面正在發(fā)生積極變化。然而，公司市值長期低于凈資產(chǎn)價值，反映出市場對其轉型成效仍存疑慮。

深入分析可見，香港中旅市值被低估主要源于三大核心原因。

首先，地產(chǎn)業(yè)務持續(xù)拖累業(yè)績，2023-2025年上半年累計虧損近9億港元，嚴重侵蝕了旅游主業(yè)的利潤貢獻；其次，公司在“景區(qū)+地產(chǎn)”與純旅游運營戰(zhàn)略間搖擺不定，影響了市場對其戰(zhàn)略定力的信任；再者，市場對其優(yōu)質旅游資源的價值認知不足，忽略了其向運營服務轉型的潛力。

面對這些問題，公司展現(xiàn)出積極的應對姿態(tài)。通過剝離地產(chǎn)業(yè)務，公司預計未來盈利能力將得到改善，核心業(yè)務也可獲得更多資源配置。

與此同時，公司正通過多元舉措提升運營效率。旗下部分目的地在國慶中秋假期表現(xiàn)火熱，廬山秀峰索道、天山旅游走廊等接待量同比增長超100%。

此外，公司通過IP聯(lián)動（如德天瀑布與本土文化IP“那熊”合作）、非遺活動（沙坡頭非遺文化月）、數(shù)字沉浸館（世界之窗元宇宙體驗館）等形式創(chuàng)新優(yōu)化文旅體驗。

展望未來，香港中旅要實現(xiàn)價值重估，需要在三方面持續(xù)發(fā)力：一是堅定不移地推進運營能力建設，通過產(chǎn)品創(chuàng)新提升客單價；二是充分利用財務優(yōu)勢，在行業(yè)調整期把握優(yōu)質資源并購機會；三是加強資本市場溝通，讓市場充分認識其轉型價值。

隨著地產(chǎn)業(yè)務剝離完成和冰雪業(yè)務整合推進，公司輕資產(chǎn)運營模式將更加清晰。在文旅消費升級與行業(yè)復蘇的雙重機遇下，這家擁有豐富資源儲備和充足現(xiàn)金的老牌旅游企業(yè)，如能持續(xù)證明其戰(zhàn)略定力和運營能力，將有望迎來業(yè)績與估值的雙重修復，重塑其在資本市場的形象。

版權聲明

香港中旅；旅游地產(chǎn)；冰雪旅游

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