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已上升為國家戰(zhàn)略層面的城市更新，既有新的利好，也遇到新的“約束”。

變局也由此而生。

上海在6月成立目前全國最大的城市更新基金后，于8月10日公布《<上海市城市更新條例（草案）>征求意見稿》，提及設立城市更新中心、城市更新專家委員會等。

資金、法規(guī)，這可視為一個風向標。

而同在8月10日住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，對城市更新進行了更明確的限定，包括防止過度房地產(chǎn)化，堅持“留改拆”并舉、嚴管大拆大建，嚴格控制大規(guī)模增建等。

這更意味著城市更新通過一次性房地產(chǎn)開發(fā)的空間生產(chǎn)將逐漸不適用，二次、三次乃至更多次的生產(chǎn)，形成新的空間生產(chǎn)方式、新的空間經(jīng)濟模式，成為更必然的選擇。

文旅業(yè)也將由此迎來更多機會，為何？

城市更新的新走向：新利好、新變局

城市更新，已漸走向“高位”，尤在近幾年，在中央層面定調(diào)、頂層設計等方面，屬逐漸加碼態(tài)勢，已至國家戰(zhàn)略級別。

早在2019年12月，“城市更新”概念在中央經(jīng)濟工作會議被首次強調(diào)，提出“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”；

去年年底，住建部高層在署名文章《實施城市更新行動》中，對城市更新的意義、目標任務進行了闡述，其中提到：

2019年我國常住人口城鎮(zhèn)化率60.6%，已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進入城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調(diào)整并重，從“有沒有”轉向“好不好”。

實施城市更新行動，是堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略、構建新發(fā)展格局的重要路徑。城市是擴內(nèi)需補短板、增投資促消費、建設強大國內(nèi)市場的重要戰(zhàn)場。

實施城市更新行動，推動城市開發(fā)建設方式從粗放型外延式發(fā)展轉向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，將建設重點由房地產(chǎn)主導的增量建設，逐步轉向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，促進資本、土地等要素根據(jù)市場規(guī)律和國家發(fā)展需求進行優(yōu)化再配置，從源頭上促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變。

其中第一點已點出了城市更新必然要推動的要義，即整體城鎮(zhèn)化率達到60%后，接下來城鎮(zhèn)化將逐漸放緩，處于一種相對“橫盤”、緩慢增長狀態(tài)，曾經(jīng)大規(guī)模擴張的增量時代，正過渡到以城市更新為主的存量時代，城市的發(fā)展不再是直接簡單的大量區(qū)域外擴，而更是對既有資源進行精細化再運營，空間的外在形態(tài)、內(nèi)在場景及價值等，都面臨重構。城市要走新的發(fā)展模式道路。

同時，城市是投資與消費的絕對區(qū)域載體，而城市更新為拉動投資、擴增消費提供新的增長點，尤在內(nèi)循環(huán)新格局下，其是新投資與新消費的倚重點之一。

這推動了政策的繼續(xù)加持。

今年3月，國家高層提出，“十四五”期間要實施城市更新行動，完善住房市場體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。城市更新被首次寫入政府工作報告。

十四五規(guī)劃綱要也再次明確：

加快轉變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質(zhì)提升，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能等。

城市更新，由此也成為各省市十四五規(guī)劃中的重要內(nèi)容之一。

有兩個地方動作相對較大。上海6月成立約800億元的上海城市更新基金，為該類目前國內(nèi)落地規(guī)模最大基金；8月，600億元天津城市更新基金成立，由天津城投集團聯(lián)合中交集團、中國中鐵、中國中冶、中國電建、中國金茂、中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、綠城中國、平安不動產(chǎn)、富力集團、天津建工、中國建筑等企業(yè)共同發(fā)起設立。

其實可以看出幾個核心信息：

1、確實已經(jīng)到了更積極推進城市更新的時候了，不管是城鎮(zhèn)化走向的必然，還是新時勢新格局的需要，以及城市自身可持續(xù)發(fā)展，新一輪城市競爭的需要，城市更新已不可逆；

2、一個可見且可能“盛行”的模式是，一家本地國資主導，聯(lián)合央企房企、知名房企及本地國資房企組成聯(lián)合體，資金、資源、土地、開發(fā)運營能力等進行聚合，并進行項目撬動。這些類型的企業(yè)是房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢方，在城市更新中依然如是，將是主要參與者或主導者；

3、地產(chǎn)商的介入或積極參與也是必然，一方面城市更新概念、定位及范疇的相對模糊，以及其中涉及的舊改（舊村比如城中村、老舊小區(qū)）等，給地產(chǎn)商創(chuàng)造了不少空間；另一方面，地產(chǎn)的玩法已變，城市更新為其進行存量物業(yè)改造運營、新土地獲取，提供了路徑。房企成為重要參與者。

這就無可避免出現(xiàn)部分城市、部分城市更新項目的“地產(chǎn)化”傾向，偏離城市更新的本質(zhì)或初衷，尤其成為不少地產(chǎn)商進行新房地產(chǎn)開發(fā)的新路。

也就有了住建部新政策文件的約束與規(guī)范。

在8月10日住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，有幾個重點：

1、防止過度房地產(chǎn)化；

2、堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力；

3、嚴格控制大規(guī)模拆除。原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；

4、嚴格控制大規(guī)模增建。原則上更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆建比不宜大于2；

5、嚴格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系；

6、堅持應留盡留，全力保持城市記憶。保留利用既有建筑。保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風貌。

這些細節(jié)又至少指向了兩個方面：一是這個待出臺的政策，與近來的地產(chǎn)調(diào)控政策可算一脈相承?！叭龡l紅線”融資新規(guī)、22個重點城市集中供地新政、土地出讓金改由稅務部門征收，以及住建部等8部門發(fā)布通知，將從房地產(chǎn)開發(fā)等方面對房地產(chǎn)市場秩序進行全面規(guī)范等，無不意味著房企的生存發(fā)展模式發(fā)生變化，拿地、賺錢的路徑也要應時而變，通過城市更新拿地賺錢，正成為不少房企的新選擇。但這其中的機會仍不平等。

二是，“拆-改-留”轉變?yōu)椤傲?改-拆”的趨勢更明顯，更深層次的意義在于城市存量建筑與空間的改造提升的必要性、比重都會提高，空間的再改造、再運營，以及空間資本化的運作、價值提升，成為挑戰(zhàn)，也是機遇。對于文旅業(yè)來說，圍繞城市新消費，基于文旅新場景、新體驗的存量空間更新，會成為接下來城市更新中更被重視、操作空間更大的方式。

文旅的新機會反而增加了

在近期上海公布的《<上海市城市更新條例（草案）>征求意見稿》中，提到該條例制定背景是“為有效推進城市更新工作，建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市，提供法治保障”。

人文城市，是一個核心信息。

人文比拼，成為新一輪城市目的地的競爭重點。

城市更新中“人文”是內(nèi)核要素，要回到人的價值，圍繞城市居民來推動。這將至少體現(xiàn)在兩方面：一是未來的城市更新在讓土地增值、讓空間質(zhì)量變高之外，還應該體現(xiàn)主體參與性和價值持續(xù)性，也即讓多方主體包括居民更多參與進來，實現(xiàn)利益更大化、多方化；

在住建部最新的政策文件中，即提到：

鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規(guī)劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。

“鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造”、“發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能”，是重點內(nèi)容。其中，地方政府、開發(fā)商或城市更新參與企業(yè)、市民在城市更新運營中是一種共謀關系，而建筑或空間的更新，成為新價值創(chuàng)造的路徑。

城市更新應該注重人的需求，空間的再造、產(chǎn)品供給、運營等都應更多圍繞“人”來進行，體現(xiàn)一種新的生活方式，在新中產(chǎn)崛起、年輕群體主流化背景下，實現(xiàn)產(chǎn)品契合供給。

城市更新將在城市文旅新消費中有更多體現(xiàn)，包括融入更多文旅新消費（新場景、新產(chǎn)品、新用戶等）的視角和元素。

這個背后其實有兩方面的核心邏輯：

1、城市更新中，因為互聯(lián)網(wǎng)時代效應，虛擬空間與真實空間發(fā)生扭轉，虛擬空間（線上）的放大效應，帶來流量，激活實體空間（線下），一個表現(xiàn)是線下打卡消費，在線上進行放大倍數(shù)級的傳播，如果要形成持續(xù)的循環(huán)流量及變現(xiàn)消費，就要求線下真實空間在體驗性、社會性等方面有更突出的獨特差異元素，有可持續(xù)傳播的爆點，也有承接消費的新場景，這某方面也是網(wǎng)紅景區(qū)能否“長紅”的內(nèi)核邏輯之一。

2、城市是天然的流量中心，天然享有流量優(yōu)勢，不少城市本身就是旅游目的地，同時也構成本地消費的中心，外地而來的低頻客流與本地的高頻客群的交雜消費，一方面對城市本身的歷史文化、建筑空間、人文居住生活環(huán)境等構成需求，這也是城市更新中“保留城市記憶”的出發(fā)點之一；另一方面，原本承載城市居民重要消費的傳統(tǒng)商圈、商業(yè)中心、商業(yè)街等，開始更多成為新業(yè)態(tài)、新物種誕生及融入的載體，至少有四個表現(xiàn)：一是城市文商旅綜合體形態(tài)成為更明顯走向，主題業(yè)態(tài)、主題業(yè)態(tài)、綜合一站式新體驗增加；二是類似和平菓局對傳統(tǒng)商業(yè)中心的空間進行激活，屬于存量空間更新；三是類似超級文和友對傳統(tǒng)商圈進行空間經(jīng)濟再更新，屬于增量空間更新；四是類似寬窄巷子，是基于本地文化資源，結合吃住游娛購等消費業(yè)態(tài)，對傳統(tǒng)文化空間進行更新再造。

總結下來，幾個判斷是：

1、城市更新將不僅僅聚焦于土地更新的價值提升，也在于新的空間經(jīng)濟模式構建，一次性房地產(chǎn)開發(fā)的空間生產(chǎn)方式還會存在，但可能逐漸式微，二次、三次乃至更多次的生產(chǎn)，存量空間不斷做新，形成新的空間生產(chǎn)方式，將可能成為主流；

2、未來的城市更新中，基于城市居民消費升級、年輕客群消費新需求，文旅新體驗、新場景所形成的新空間經(jīng)濟模式，會是一種可行的、必要的路徑之一，存量空間與增量內(nèi)容的匹配，可能帶來雙向放大的循環(huán)效應，包括不限于新客流的持續(xù)導入和轉化等；

3、不只有微觀存量建筑或空間的再造，也有更宏觀的區(qū)域的增量新建筑或新空間的打造，前者激活一個存量項目，后者為一個區(qū)域帶來新活力。

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