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房企正在暴力浸染康養(yǎng)藍海。

先是康養(yǎng)農(nóng)業(yè)領域迎來變革。今年3月，佳兆業(yè)健康發(fā)布公告稱，將注資1.2億在上海合作成立項目公司，旨在振興及改造伏虎村為擁有優(yōu)良基建設施和全新農(nóng)村形象的馳名農(nóng)業(yè)康養(yǎng)村。

此外，去年10月，佳兆業(yè)健康就曾披露將與旅游開發(fā)公司合作，擬共同發(fā)展金鼎湖，將該地區(qū)轉型為京津冀地區(qū)的農(nóng)村振興示范區(qū)及高端康養(yǎng)度假區(qū)。

后又有養(yǎng)老領域被一線房企搶占市場份額。綠城康養(yǎng)集團旗下的“大愛天下”與“綠城暖君”在5月分別榮獲了“2021中國養(yǎng)老十大品牌”與“2021中國養(yǎng)老創(chuàng)新十大品牌”兩大獎項。

緊接著再來看一組數(shù)據(jù)。據(jù)遠東資信統(tǒng)計，2018年初至2021年2月期間，在國內(nèi)發(fā)行過債券的房地產(chǎn)企業(yè)共有289家，其中有108家已進入康養(yǎng)地產(chǎn)領域，占比為37.37%。

同時，大健康產(chǎn)業(yè)的崛起也為康養(yǎng)地產(chǎn)帶來了發(fā)展機遇。據(jù)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》信息：到2020年，健康服務業(yè)總規(guī)模超8萬億，到2030年達16萬億。作為大健康產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)，據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟關聯(lián)推算，到2030年，康養(yǎng)地產(chǎn)的規(guī)模將達到10萬億左右。

以上種種跡象與數(shù)據(jù)直觀地透露出，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)已成為大多數(shù)房企前瞻性戰(zhàn)略布局的重點方向。當然，力的作用是相互的，房企作為拉升發(fā)展曲線的航母，也在加速助推康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

不過，扎堆入局朝陽產(chǎn)業(yè)的房企們，并沒有像險企那樣順風順水，反而陷入了進退兩難的尷尬境地。

唯利出發(fā)，入局是必然選擇

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的維度來看，近幾年不斷加重的人口老齡化趨勢，激發(fā)了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的無限爆金潛力。

與之相反的是曾經(jīng)風光淘金，如今舉步維艱的房企。

受政策影響，目前房地產(chǎn)市場的供需兩端都被卡緊，“規(guī)模為王”的時代成為歷史，行業(yè)加速轉入存量時代。

存量時代下，行業(yè)面臨不斷整合，為了活下去，開發(fā)商們開始積極地“去地產(chǎn)化”，以至于都到了談“房”色變的地步。而想活下去就勢必要尋找新增長曲線，因此，恰逢出現(xiàn)在房企轉型風口的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，憑借龐大的市場缺口及優(yōu)勢，成為被爭相奪食的香餑餑。

并且，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)還可以作為工具，滿足上層房企的野心。我們都知道密集出臺的調(diào)控政策讓房企拿地變得很困難，想拿到優(yōu)質土地就不得不采取一些手段，比如利用康養(yǎng)項目進行產(chǎn)業(yè)勾地。

圖片來源：頭豹研究院

此外，眾多房企入局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)除了自身發(fā)展的需要與龐大的市場需求缺口以外，也是趨于政策導向。

基于我國目前人口老齡化趨勢加重的現(xiàn)狀，中央在“十四五規(guī)劃和2035遠景目標的建議”中明確提出：要推動養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，健全基本養(yǎng)老服務體系，發(fā)展普惠型養(yǎng)老服務機構和互助性養(yǎng)老，支持家庭承擔養(yǎng)老功能，培育養(yǎng)老新業(yè)態(tài)，構建居家社區(qū)機構相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系。

第七次人口普查各年齡組人口比例

因此，將傳統(tǒng)的居住功能與康養(yǎng)旅居、醫(yī)療等服務相結合的康養(yǎng)地產(chǎn)，迎合當下社會發(fā)展主旋律，往后或將獲得更多、更大的扶持力度。比如近幾年，住建部、國土資源部、民政部等多部門就在土地供應等方面出臺了扶持康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的政策。

綜合以上種種因素，在此背景下，房企們各懷鬼胎，扎堆入場。

值得注意的是，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)不僅資金投入大，周期長，需持續(xù)運營，且盈利回收還慢，顯然，這套打法與“高周轉”模式下的房企背道而馳，成為了房企當下的攻堅難題。

局勢不明朗下的進退兩難

目前，“康養(yǎng)+醫(yī)養(yǎng)+旅游+地產(chǎn)”的復合型開發(fā)模式，是房企們布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的基本操作。

在房地產(chǎn)層面愈演愈烈的“馬太效應”也同樣復刻到了康養(yǎng)地產(chǎn)板塊。如今，領跑康養(yǎng)地產(chǎn)的是萬科、綠城、保利等TOP級老牌房企。

其中，萬科最先下探市場，進行布局。在2009年還沒有康養(yǎng)這一概念時，萬科就提出養(yǎng)老為主的開發(fā)模式，立項首個養(yǎng)老社區(qū)“隨園嘉樹”。

“隨園嘉樹”這個項目是萬科開發(fā)的首個真正意義上的養(yǎng)老項目，項目采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，所用土地屬性為40年產(chǎn)權旅游用地。在項目推出三個月后，隨園嘉樹老年公寓實現(xiàn)真實入住106戶，1年內(nèi)隨園嘉樹內(nèi)的120張床位的隨園護理院即實現(xiàn)100%入住率，良好的市場業(yè)績讓其一度成為養(yǎng)老社區(qū)的標桿。

而綠城是從2010年在杭州試水第一個嵌入式養(yǎng)老機構“綠城藍庭護理院”開始，把康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)作為了企業(yè)的重要發(fā)展路徑。

其中，綠城烏鎮(zhèn)雅園的康養(yǎng)項目被封為神盤。這個項目中國首個國家社?；饏⑴c投資的以“學院式養(yǎng)老”為主題的綜合性康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項目采用“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的全新模式，引入浙江雅達國際康復醫(yī)院以及德國醫(yī)療專家團隊，以健康醫(yī)療為特色服務配套，滿足了養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假等多種需求。

猶記郁亮曾在2017年萬科業(yè)績會上公開表示：“目前萬科在全國的養(yǎng)老項目都沒賺錢。養(yǎng)老業(yè)務剛發(fā)芽，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產(chǎn)的思維和習慣。在我退休前，我一定要把萬科養(yǎng)老業(yè)務做好了再離開！”。

他確實說到做到了。萬科自2010年推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略后，就積極在杭州、北京等一線城市開拓發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，截止目前，萬科養(yǎng)老業(yè)務布局已達16個城市。當下，萬科的康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)務集中在建設養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務等方面。

不過，康養(yǎng)與地產(chǎn)錯位的開發(fā)模式還是受到了反噬。2018年萬科關停北京“萬科·幸福家”社區(qū)養(yǎng)老中心，接著在2019年關停北京“萬科·嘉園”社區(qū)嵌入中心。同年，萬科退出北萬光熙康復醫(yī)院的運營。

隨著這3個項目的相繼關停和退出，萬科曾經(jīng)信誓旦旦的“3+N”養(yǎng)老產(chǎn)品線，只剩下了一個公建民營、非營利性CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）“隨園”，和一個重資產(chǎn)、營利性養(yǎng)老機構“怡園”，在運營項目也從5個減持到了2個。

如果重點關注康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會明白，萬科的關停動作其實是康養(yǎng)地產(chǎn)現(xiàn)狀的縮影。

截至目前，布局了22個康養(yǎng)項目的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾表示：“康養(yǎng)是一個超過10萬億的行業(yè)。這是一個巨大的市場，但也是一個比較難做的市場?！?，此外，融創(chuàng)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼北京區(qū)域集團總裁荊宏也曾在融創(chuàng)康養(yǎng)品牌發(fā)布會上承認：近期看，行業(yè)普遍呈現(xiàn)虧損的狀態(tài)，仍需要從地產(chǎn)等其他業(yè)務板塊進行反哺。

作為市場亟待開發(fā)的新興產(chǎn)業(yè)，在局勢尚不明朗的情況下，房企大都進退兩難。進一步盈利不佳的康養(yǎng)項目會帶來資金鏈風險，退一步又怕錯過風口得不到新增長曲線，死于不斷整合的行業(yè)環(huán)境。

回歸到根本原因，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的盈利模式是房企殺手。

中國康養(yǎng)地產(chǎn)盈利模式（圖源：頭豹研究院）

眾所周知，房地產(chǎn)的“高周轉”開發(fā)模式是要求4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金。而對于以持有為主的康養(yǎng)地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)的普遍觀點是10-15年的投資回收期，每年8%-10%的回報率。（為了公平比對，這里以持有為主的康養(yǎng)地產(chǎn)舉例）

因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果開發(fā)自持運營類型的康養(yǎng)地產(chǎn)項目的話，一方面會產(chǎn)生很大的資金沉淀，資金利用效率比較低。

另一方面則會增加債務融資需求，不僅負債水平會上升，相應地償債能力也可能會受到影響。同時，開發(fā)康養(yǎng)地產(chǎn)項目或將導致使長期債務占比上升。

所以，隨著市場開發(fā)率不斷提升，大部分康養(yǎng)地產(chǎn)選擇采用租售結合的形式以提前收回部分現(xiàn)金，確保項目可以正常運轉。

由此可見，未來房企想在康養(yǎng)領域持續(xù)深耕，不因盈利虧損致使錯失千億藍海，就必須探索更加有效、多樣的盈利模式。不然，不僅不會開發(fā)出新增長曲線，還將會因為崩斷的資金鏈毀壞主營的地產(chǎn)業(yè)務。

房企的這場康養(yǎng)戰(zhàn)事，目前仍是寸步難行，勝負難分。

*本文來源：微信公眾號“鹿鳴財經(jīng)”（ID:luminglab），作者：惠比壽，原標題：《房企的康養(yǎng)戰(zhàn)事，全軍覆沒？》。

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