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中國(guó)，一個(gè)有著五千年文化的古國(guó)，擁有著眾多的古城，雖然有些因某個(gè)特定年代某些特殊原因被破壞，但是現(xiàn)代化的城市基建還是難掩其濃郁的文化積淀。

中國(guó)的每一個(gè)城市都有其獨(dú)特的風(fēng)骨氣韻，最特別的是那些老城的建筑群，雕梁畫(huà)棟，碧瓦朱甍。若是雨天，撐把油紙傘，漫步在青石街上，多少帶點(diǎn)清雅文藝的感覺(jué)。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，短短三十幾年，讓十多億人吃飽了飯。并且讓多數(shù)人溫飽過(guò)后開(kāi)始追尋精神的自由以及文化思想的綻放。這是一個(gè)了不起的成就，這也是一個(gè)野蠻的成長(zhǎng)過(guò)程。

在物質(zhì)生活得到極大的滿足后，人們的生活關(guān)注點(diǎn)開(kāi)始慢慢的轉(zhuǎn)移，從攫取生活質(zhì)料的方向上，開(kāi)始關(guān)注其之外的東西。就這樣在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的水平，人們開(kāi)始關(guān)注更遠(yuǎn)的地方，開(kāi)始關(guān)注人類本身的休閑生活方式。

現(xiàn)代化休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)悄然而生，雖然這些產(chǎn)業(yè)很早就以各種傳統(tǒng)的方式存在著。實(shí)際上，這也是世界經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種趨勢(shì)，目前世界主要大國(guó)和經(jīng)濟(jì)體如美國(guó)、俄羅斯、日本和歐盟國(guó)家都已紛紛把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)是如何鍥入文化旅游地產(chǎn)這趟車的？

文化旅游地產(chǎn)的歷史非常早，自打人類活動(dòng)有了人文名勝古跡這個(gè)概念開(kāi)始，文化旅游地產(chǎn)便已存在。

后人通過(guò)對(duì)原有的文化旅游資源在基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)造性（或者修復(fù)性）盈利（或非盈利）的綜合型開(kāi)發(fā)，或是以文化旅游資源為導(dǎo)向型的土地綜合開(kāi)發(fā)。這種開(kāi)發(fā)模式需要在地方性政府與發(fā)展商、地產(chǎn)與旅游業(yè)、公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的有機(jī)互補(bǔ)或組合機(jī)制來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)的。

文化旅游地產(chǎn)基本的開(kāi)發(fā)導(dǎo)向分為： 

1.生態(tài)導(dǎo)向型的低度開(kāi)發(fā) 

以生態(tài)資源為開(kāi)發(fā)導(dǎo)向的低度開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須遵循生態(tài)化的原則，并且力圖在環(huán)境保護(hù)和游客消費(fèi)之間達(dá)到生態(tài)與人類活動(dòng)平衡，一方面盡量使人類旅游活動(dòng)對(duì)環(huán)境的破壞減小到最小，另一方面使游客獲得更多的娛樂(lè)體驗(yàn)。在這一原則之下，旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)就必須立足于以下要點(diǎn)： 

①體現(xiàn)地域性：

地域性是對(duì)旅游區(qū)當(dāng)?shù)氐臍v史、文化的延續(xù)傳承，地域性的文化傳承是形成該地域內(nèi)獨(dú)特性旅游產(chǎn)品的首要內(nèi)在因素，所以地域性的獨(dú)特性因素也往往是該地域內(nèi)旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂。例如：西北窯洞、福建土樓。

②保護(hù)前提下的游憩性活動(dòng)：

文化旅游區(qū)的生態(tài)系統(tǒng)、文化遺跡等比較脆弱，有些獨(dú)特的文化旅游元素一旦遭到破壞就很難再恢復(fù)重建，文化旅游區(qū)也將因此失去其賴以存繼的生命力，故而在文化旅游活動(dòng)的設(shè)計(jì)上既要體驗(yàn)游憩的性質(zhì)，更要在保護(hù)現(xiàn)有的文化旅游資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)建設(shè)。飲鴆止渴的方式是不可取的。 

③人與自然的互動(dòng)聯(lián)系：

人類是伴隨著自然之美、自然之律發(fā)展而來(lái)的，在文化旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，不僅要設(shè)法增強(qiáng)人與自然的交互聯(lián)系，協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，更要構(gòu)筑人工生態(tài)系統(tǒng)，使人與自然形成良性循環(huán)的交互作用，便是這一“協(xié)調(diào)”的具體表現(xiàn)。 

2.歷史文化導(dǎo)向型的主題開(kāi)發(fā) 

在地域性民俗、歷史文化資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行深層次的開(kāi)發(fā)，側(cè)重于對(duì)本土歷史與文化資源發(fā)掘、梳理，并且試圖環(huán)繞這些特定的歷史文化主題，恢復(fù)、再生還原特定的歷史文化場(chǎng)景，打造出具有鮮明特征的形象和品牌。

這種模式對(duì)文化生態(tài)的修復(fù)、延續(xù)和保護(hù)是有積極作用的；各類旅游活動(dòng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也都圍繞歷史文化主題展開(kāi)，通過(guò)還原半還原場(chǎng)景化的演繹，創(chuàng)造獨(dú)特的文化體驗(yàn)； 

①以歷史文化為著眼點(diǎn)：

在特定的地理空間內(nèi)，地域性的獨(dú)特性歷史人文資源往往是現(xiàn)代某一個(gè)城市或地域的發(fā)展所賴以生存的核心資源。所以在其后來(lái)的城市導(dǎo)向型發(fā)展架構(gòu)下，文化旅游資源是作為整個(gè)發(fā)展的著眼點(diǎn)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)品鏈化或戰(zhàn)略規(guī)劃等方式相互連接起來(lái)的區(qū)域性旅游產(chǎn)業(yè)集群。所以挖掘并且有效的延展地域性的歷史文化資源的價(jià)值才是文化旅游地產(chǎn)的核心所在。

例如：莫言獲獎(jiǎng)，他們老家要規(guī)劃出一個(gè)紅高粱文化產(chǎn)業(yè)園。高梁賠錢(qián)也要種植。為什么呢？這就是文化的價(jià)值點(diǎn)的挖掘。

②特色化是取勝關(guān)鍵：

在全世界都在努力挖掘地方特色的的時(shí)代，全都去側(cè)重開(kāi)發(fā)人文資源就顯得沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)規(guī)劃出色的產(chǎn)品是品牌樹(shù)立的基石，但是如果一個(gè)品牌要真正的樹(shù)立出來(lái)就必須要有特色化的因素在里面。

例如：建設(shè)紅色旅游區(qū)，特色之處就是當(dāng)年紅軍匍匐的地方。具有一定的歷史價(jià)值特色。也有市場(chǎng)賣點(diǎn)。依托強(qiáng)大的紅色文化，樹(shù)立品牌。 

3.市場(chǎng)導(dǎo)向型的多元開(kāi)發(fā)

①依托特定產(chǎn)業(yè)：

全國(guó)目前已建成、規(guī)劃籌建中的大大小小的影視城大約有110多個(gè)左右。影視城是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以影視資源為基礎(chǔ)的一整條產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群。目前國(guó)內(nèi)的影視城所面對(duì)的客戶界面主要分為攝制劇組、大眾游客。

②主題性開(kāi)發(fā)：

主題性開(kāi)發(fā)是指圍繞著某一個(gè)特定的已具有市場(chǎng)影響力的核心所開(kāi)發(fā)的文化旅游項(xiàng)目。

比如商務(wù)主題最典型的就是博鰲，博鰲是以國(guó)際性會(huì)議規(guī)劃發(fā)展起來(lái)，是以商務(wù)主題為根基開(kāi)發(fā)起來(lái)的。當(dāng)然還有以其他的主題形式開(kāi)發(fā)的，例如娛樂(lè)主體的方特、迪士尼等。博鰲論壇如此高規(guī)格的會(huì)議所在地，博鰲本身的自然條件功不可沒(méi)：

獨(dú)特的氣候條件：

島內(nèi)年均氣溫22℃～26℃,年均降水量為163mL.每年晴日在300天以上。若按候(氣候?qū)W上定五天為一候)平均氣溫低于10℃為冬季,高于22℃為夏季來(lái)劃分,則海南島沒(méi)有真正的冬季,嚴(yán)冬北國(guó)冰封,海南島卻春意盎然。這種得天獨(dú)厚的氣候條件,是海南成為避寒休閑度假旅游勝地的極大優(yōu)勢(shì)。 

環(huán)島海濱風(fēng)景區(qū):

博鰲坐落在大海旁,沿岸數(shù)十公里的濱海地帶水軟沙白,其周圍的海灘懿泥中,生長(zhǎng)著密密麻麻的紅樹(shù)林,擋風(fēng)搏沙,是開(kāi)發(fā)濱海休閑度假旅游的理想場(chǎng)所。 

中西部保存完好的大片熱帶原始林區(qū)

海南開(kāi)發(fā)晚.自然環(huán)境遭受現(xiàn)代工業(yè)污染較小。中部山地是熱帶原始森林的天然寶庫(kù)。壩王嶺、尖峰嶺等五大熱帶原始林區(qū)內(nèi)完整的天然林景觀,實(shí)乃娛樂(lè)休閑度假的好去處。 

有黎、苗等38個(gè)少數(shù)民族

由于歷史、文化的淵源關(guān)系,中部山區(qū)的黎苗族至今仍保留著許多古樸淳厚的民風(fēng)民俗和生活習(xí)慣。 

開(kāi)發(fā)晚,環(huán)境接近原始,基本未被破壞

海南的旅游資源非常好，但是說(shuō)實(shí)話，海南的旅游資源挖掘以及旅游業(yè)的品質(zhì)確實(shí)讓人不敢恭維。世界性會(huì)議的場(chǎng)地確實(shí)讓去博鰲觀光的游客趨之若鶩。但是整個(gè)瓊北基本留不住游客。博鰲本身以國(guó)際性商務(wù)會(huì)議基地為帶動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，但是圍繞著商務(wù)主題鋪展開(kāi)的產(chǎn)業(yè)鏈就沒(méi)有能夠給博鰲帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的旅游經(jīng)濟(jì)。 

二、文化旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及要點(diǎn)：

1.慢工出細(xì)活：

文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是個(gè)細(xì)活，特別是古城修復(fù)性工程或者仿古建設(shè)。開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，對(duì)資金鏈要求很高，對(duì)投資者的耐力是一種考驗(yàn)。 

2.價(jià)值點(diǎn)挖掘：

無(wú)論是地域性的民俗挖掘還是歷史性的文化積淀的找尋，對(duì)于價(jià)值點(diǎn)的把握是一個(gè)非常考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)水平的活，在多維度的整合過(guò)程中，如何讓核心的價(jià)值點(diǎn)穿越全方位的布局是項(xiàng)目能否生存的最關(guān)鍵的所在。

在過(guò)去的短短十五年里，中國(guó)所開(kāi)發(fā)出來(lái)主題性地產(chǎn)失敗率80%以上。和其他類別地產(chǎn)項(xiàng)目不同的是，文化旅游地產(chǎn)投資巨大，回報(bào)周期長(zhǎng)，失敗率很高，經(jīng)營(yíng)難度太高。所以相比于商業(yè)地產(chǎn)等類別的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，價(jià)值點(diǎn)的挖掘塑造才顯得尤為重要。

3.多元化模式：

多元化模式有多元化開(kāi)發(fā)、多元化經(jīng)營(yíng)、多元化整合。

4.經(jīng)營(yíng)管理比開(kāi)發(fā)重要：

無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn),經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)比開(kāi)發(fā)重要。請(qǐng)不要忽視！早期，大多發(fā)展商忽視后續(xù)經(jīng)營(yíng)與管理。但是我們?cè)倏纯矗切┪覀兎钪疄樾袠I(yè)標(biāo)案的項(xiàng)目，哪個(gè)不重視經(jīng)營(yíng)呢？

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