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現(xiàn)在市場的集中點在于華僑城究竟有沒有用地產(chǎn)業(yè)務反哺文旅業(yè)務，或者說華僑城文旅業(yè)務究竟怎么樣？

今天我們一起拆解一下：商業(yè)地產(chǎn)、酒店、主題公園業(yè)務究竟是否盈利，盈利多少？

1、商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)與華僑城本身業(yè)務緊密相連的，無論是綜合體項目，還是旅游地產(chǎn)項目，都存在可租賃地產(chǎn)。歡樂海岸項目是華僑城現(xiàn)在主打的商業(yè)地產(chǎn)項目，位于深圳灣公園的深圳歡樂海岸，初善君去過無數(shù)次，人流量非常大，可惜的是這個名字導致了公司實際開發(fā)的歡樂海岸項目非常少，目前只有順德、寧波有。

根據(jù)2018年的債券募集說明書，截至2018年底，公司的投資性房地產(chǎn)包括商鋪、廠房、住宅、寫字樓、餐飲、公寓和停車場等多種業(yè)態(tài)，位于深圳、上海、成都、西安和佛山等地。深圳地理位置較好的商鋪公司各個項目出租率基本都在90%以上，發(fā)展較為成熟。

截止2019年底，投資性房地產(chǎn)賬面余額67億元，建筑面積151萬平米，物業(yè)租金收入為8.14億元，考慮到年折舊額3.57億元，這塊業(yè)務盈利不錯。

當然看明細發(fā)現(xiàn)，有些資產(chǎn)盈利非常好，比如深圳歡樂海岸，入賬成本不足13億，年租金收入高達4億，三年就可以回本了。有些資產(chǎn)盈利能力一般，比如入賬成本最高的西安長安國際，成本17億，租金只有0.8億元。

不瞞各位五年前初善君在長安國際上班一年有余，位于西安南門外，地方是好地方，之所以入賬成本高，應該是后面買入的。

2019年年報顯示，投資性房地產(chǎn)余額翻倍至133億元，凈增約70億，不清楚是不是順德、寧波等地歡樂海岸開業(yè)了。

總之，在投資性房地產(chǎn)方面，公司整體還是可圈可點的，至少不會拖后腿。

2、酒店

華僑城的酒店業(yè)務其實很雞肋，基本都是單品牌獨立運營，大部分酒店預計是虧損的。根據(jù)年報，華僑城共有24家酒店，華僑城酒店集團憑借發(fā)展規(guī)模、品牌價值躋身“2018年度中國飯店60強”榜單。

但是實際上中國酒店賺錢并不容易，根據(jù)債券評級報告，公司主要酒店入住率并不高，公司酒店這塊肯定虧損了。整體來看，根據(jù)下表的客房數(shù)、入住率和平均房價測算，酒店業(yè)務2018年實現(xiàn)了營業(yè)收入6.5億左右。

至于酒店業(yè)務虧損多少？初善君也只是拍腦袋瞎猜，后續(xù)如果看到酒店集團的新聞，或許能知道這塊數(shù)據(jù)。

3、主題公園

下面是最重要的主題公園了，公司的單體主題公園主要包括歡樂谷、錦繡中華和世界之窗三大系列。根據(jù)債券跟蹤評級報告，歡樂谷+世紀之窗+錦繡中華2016年和2017年分別實現(xiàn)門票收入22.02億元和22.60億元。

這里面重慶歡樂谷、天津歡樂谷還在持續(xù)增長，其他基本穩(wěn)定，所以猜想2018年和2019年這塊業(yè)務比較穩(wěn)定。

此外，還有四處華僑城項目，泰州項目和秦皇島已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了，所以主要還是深圳的東部華僑城，每年門票收入3億元左右。

未來還有南京歡樂谷、寧波華僑城待開業(yè)。

此外很多人提到的二次消費收入，根據(jù)之前披露的歡樂谷數(shù)據(jù)，二次消費收入占比約20%左右，因此可以推算，主題公園2016年和2017年門票收入約為25億元，二次消費等其他收入約5億元，合計30億元。2018年和2019年按照每年5%的增長，分別實現(xiàn)收入31.5億元、33億元。

這個收入規(guī)模與主流券商預測差不多一致。

商業(yè)地產(chǎn)約8億+酒店約7億+主題公園33億，合計旅游業(yè)務收入約48億元。那么這些盈利能力究竟如何呢？

4、賺錢嗎？

租賃業(yè)務預計利潤很高，可能在30%左右，約2.4億。

酒店大概率是虧損的，利潤為零。

主題公園方面，參考華強方特2018年主題公園業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入25億元，毛利率37%，凈利率預計10%左右。那么華僑城盈利約3.3億元。所以三者整體利潤在6億左右。

此外，從固定資產(chǎn)折舊角度，截止2019年底固定資產(chǎn)賬面原值約290億元，當年計提折舊13億元，假設固定資產(chǎn)主要是酒店和主題公園的話，對于兩者合計收入約40億元，折舊占比并不高。大概可以佐證判斷。

因此無論從哪個角度看，旅游這款業(yè)務賺錢并不多，但是也不少，至少不會托后腿，并不需要地產(chǎn)業(yè)務的反哺。

更為重要的是，依托于旅游業(yè)務的地產(chǎn)業(yè)務，賺了很多錢，而且可持續(xù)，真正賺錢的也是依托于旅游業(yè)務的地產(chǎn)業(yè)務。

5、市場的擔心

華僑城現(xiàn)在市值只有477億元，對應2020年市盈率只有3.4倍，市凈率只有0.71倍，除了對地產(chǎn)公司的本身偏見之外，還有什么擔心呢？

一是國企，不要問為什么，問就是國企不行；

二是可持續(xù)發(fā)展能力，換了領導，肯定就不一樣了，這個問題確實存在；

三是扣非凈利潤問題，近三年每年都有大額的扣非凈利潤，原因各不相同，多少會有影響。按照2019年100億扣非凈利潤，估值就有4.77倍了。

四是經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)多年大額負流出，其實這點很好解釋以至于我都懶得解釋，看收現(xiàn)比就知道了，今四年收現(xiàn)比1.3以上。公司前兩年拿地還是比較激進，這兩年如果控制節(jié)奏，經(jīng)營現(xiàn)金流就回來了。

其實歸根結(jié)底還是商業(yè)模式的問題，為了更快的發(fā)展，這幾年大幅拿地，經(jīng)營現(xiàn)金流非常差，市場甚至開始擔心他的現(xiàn)金流問題，作為央企，這一點應該還好。

總之，個人依然極度看好華僑城的股價，作為國內(nèi)A股罕見的獨特的“核心資產(chǎn)”，光明就在不遠處。

*本文來源：雪球，作者：初善君，原標題：《華僑城的文旅業(yè)務究竟賺了多少錢？》。