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2019年上半年以來，董事長王健林的一系列投資動(dòng)作，讓萬達(dá)集團(tuán)數(shù)位內(nèi)部人士“看不懂”。
曾經(jīng)，王健林誓言慢慢減少并最終停掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；近期，萬達(dá)在多個(gè)城市拿下地塊，重啟住宅銷售。
此前，王健林壯士斷腕，低價(jià)甩賣13個(gè)文旅城和77家酒店，因這些重資產(chǎn)項(xiàng)目每年給萬達(dá)增加上千億有息負(fù)債；如今，萬達(dá)又在甘肅、陜西、遼寧等地拿下眾多文旅綜合項(xiàng)目，總投資超過3350億元。
5年之前，王健林提出萬達(dá)廣場(chǎng)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，讓第三方出錢出地，持有重資產(chǎn)，萬達(dá)只輸出品牌和管理，無風(fēng)險(xiǎn)“坐享”三成之利。時(shí)至今年，萬達(dá)又開始在四川、上海等地拿下多個(gè)地塊，開建重資產(chǎn)模式的萬達(dá)廣場(chǎng)。
萬達(dá)的畫風(fēng)突變，始于2017年。
2017年之前，萬達(dá)的業(yè)務(wù)模式備受資產(chǎn)市場(chǎng)和地方政府的青睞，拿地方便，融資通暢。
2017年7月，被傳進(jìn)入融資受限名單之后，萬達(dá)失去金融機(jī)構(gòu)信賴，2017年以來，再未成功發(fā)行過一筆公司債，僅有ABS等少數(shù)融資計(jì)劃尚在進(jìn)行之中。
這一變化，促成王健林壯士斷腕，果斷出售文旅城等重資產(chǎn)，賣掉大部分海外資產(chǎn)，以求降低債務(wù)杠桿。而且，萬達(dá)還大量收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向“護(hù)城河”萬達(dá)廣場(chǎng)。
2019年上半年重啟重資產(chǎn)模式，難道說王健林的資金充裕起來了？
半年3350億的巨額投資
2017年，在將文旅城和酒店賣掉之后，王健林一改此前的高調(diào)作風(fēng)，幾乎不在公眾場(chǎng)合露面，萬達(dá)的業(yè)務(wù)重心撲在萬達(dá)廣場(chǎng)上面。
2019年開年，王健林開始四處活動(dòng)，萬達(dá)業(yè)務(wù)遍地開花。
1月12日，在青島東方影都開完萬達(dá)年會(huì)之后，王健林不斷奔走在國內(nèi)外各地，跟遼寧、四川、甘肅、陜西等省份的主要領(lǐng)導(dǎo)會(huì)面，跟國際籃球、冰球等運(yùn)動(dòng)聯(lián)會(huì)的主席會(huì)面，歐冠決賽期間還會(huì)見了歐足聯(lián)主席、西甲主席。
在這一連串活動(dòng)上，王健林和各地政府簽下超過3350億投資額的投資項(xiàng)目。
4月11日，甘肅省舉行招商引資暨隴商大會(huì)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林現(xiàn)場(chǎng)表示，未來3年，萬達(dá)將在甘肅投資1個(gè)超大型文化旅游項(xiàng)目、5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、3個(gè)五星級(jí)酒店，新增投資約450億元。
5月15日，沈陽市政府和萬達(dá)集團(tuán)簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)集團(tuán)將在已完成投資250億元的基礎(chǔ)上，在沈陽再投資800億元，建設(shè)世界一流的大型文化旅游項(xiàng)目、世界一流的國際醫(yī)院、世界一流的國際學(xué)校和5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。
6月26日，王健林在家鄉(xiāng)四川再宣布千億級(jí)的投資計(jì)劃，“萬達(dá)在四川已完成投資 1600億元基礎(chǔ)上，接下來將再投1100億元，建設(shè) 3個(gè)文化旅游項(xiàng)目、頂級(jí)國際醫(yī)院、國際體育賽事和新建20個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。”
2019年7月31日，陜西省政府與萬達(dá)集團(tuán)在西安簽訂深化合作協(xié)議，雙方將在體育、文旅、影視、國際醫(yī)院、企業(yè)總部、商業(yè)綜合體六個(gè)方面深化合作。按照此前協(xié)議，萬達(dá)預(yù)計(jì)在陜西的投資額超過1000億元。
“當(dāng)然，這些投資都是長期的，項(xiàng)目可以分期進(jìn)行，萬達(dá)也不可能一下拿出那么多投資款?！币晃唤咏f達(dá)的人士表示。
萬達(dá)簽下投資協(xié)議之后，具體項(xiàng)目已在慢慢落地。縱然是滾動(dòng)開發(fā)，萬達(dá)在前期拿地等階段，依然需要付出大量的真金白銀。
例如，3月15日，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在延安以12.63億元拍下7宗開發(fā)用地。三個(gè)月后，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)又在甘肅省蘭州市以71.92億元，拿下蘭州七里河區(qū)的28宗土地。
上述接近萬達(dá)的人士表示，大型綜合體項(xiàng)目開發(fā)周期較長，不同的周期有不同的資金來源，在目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸縮緊的形勢(shì)下，前期資金需要企業(yè)自行支付，此后在建設(shè)開發(fā)運(yùn)營階段，再依靠開發(fā)貸和運(yùn)營貸解決資金需求。
不過，僅是前期投資就耗資不菲，萬達(dá)的資金情況已經(jīng)好轉(zhuǎn)至此了嗎？
融資松綁，現(xiàn)金流并不樂觀
目前，萬達(dá)幾乎將海外物業(yè)出售罄盡，賣掉文旅城和酒店之后，主要的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)是萬達(dá)廣場(chǎng)，運(yùn)營載體則是萬達(dá)商管集團(tuán)。
2017年底，因出售文旅城和酒店回籠大量資金，萬達(dá)商管的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物共計(jì)1149億元，然而到2018年底，這一數(shù)值降至773億元，凈減少376億元。
具體而言，萬達(dá)商管經(jīng)營性現(xiàn)金流從2017年底的255.84億元增加至2018年底的291.14億元，籌資性現(xiàn)金流截至2018年底為-395.09億元，上年同期則是38.05億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額截至2018年底為-271.42億元，上年同期為 -89.67億元。
這意味著，2018年萬達(dá)商管的經(jīng)營收入略有增加，但遠(yuǎn)不夠覆蓋當(dāng)年的債務(wù)本息和投資支出。
利潤方面，由于萬達(dá)廣場(chǎng)每年都有新開業(yè)項(xiàng)目，而且老項(xiàng)目源源不斷地產(chǎn)生租金利潤，正常應(yīng)該是逐年遞增。
財(cái)報(bào)顯示，2018年底萬達(dá)商管凈利潤為317.95億元，上年同期則為 219.91億元，增長明顯，但增長部分幾乎都是非經(jīng)營性損益，如扣除非經(jīng)營性損益，萬達(dá)商管截至2018年產(chǎn)生的凈利潤為147.24億元，相比2017年底僅增加約7億元。
目前，萬達(dá)商管一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債210億元，此外還有數(shù)十億元的短期借款。
盡管萬達(dá)商管目前的現(xiàn)金儲(chǔ)備足以償付短期債務(wù)，但正如上述接近萬達(dá)的人士所說，公司存在的目的不是為了還債，還要發(fā)展。
拓寬融資渠道勢(shì)在必行。
在公司債方面，萬達(dá)2015年發(fā)了兩筆債，2016年發(fā)了6筆債，此后再未成功發(fā)行。資產(chǎn)證券化工作曾被王健林在2018年萬達(dá)年會(huì)上重點(diǎn)提及，不過推進(jìn)情況難如人意。
上海松江萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司和寧波江北萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司擬發(fā)行的一期ABS，額度為27億元，已在2018年底獲得交易所通過。
招商創(chuàng)融-萬達(dá)廣場(chǎng)京津冀協(xié)同發(fā)展一期ABS，2018年年中被提交到交易所，目前為止尚處于“已接受反饋意見”階段，距離獲批尚需時(shí)日。
此外，萬達(dá)廣場(chǎng)再?zèng)]有其他資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。
銀行貸款方面，《棱鏡》自萬達(dá)內(nèi)部獲悉，2017年下半年以來，銀行對(duì)萬達(dá)的融資限制開始放松，例如重慶北碚、廈門、呼和浩特、湘潭等地萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目都已獲得貸款。
不過這些項(xiàng)目加在一起的總體貸款體量，不是很大。
中信銀行的一位人士對(duì)《棱鏡》表示，目前銀行對(duì)萬達(dá)的信貸政策已經(jīng)平穩(wěn)，“不會(huì)高看也不會(huì)歧視，視具體的項(xiàng)目而定?！?/p>
上述接近萬達(dá)的人士表示，萬達(dá)在陜西、四川等地簽下大體量投資協(xié)議，在拿地階段會(huì)投入一些資金，后續(xù)開發(fā)階段更需要金融機(jī)構(gòu)支持，“由于萬達(dá)大多是跟省政府層面簽署的協(xié)議，融資可能不會(huì)像兩年前那么困難了。但是，融來的資金還是要還的，而這些項(xiàng)目投資周期長，見效慢，回款遲，會(huì)讓萬達(dá)每年背負(fù)大量負(fù)債?！?/p>
輕資產(chǎn)模式的利弊兩端
萬達(dá)的發(fā)展重心依然是商業(yè)地產(chǎn)，這是王健林最核心的資產(chǎn)，也是資本運(yùn)作的主要載體。
針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打法上，王健林一直堅(jiān)持的輕資產(chǎn)模式似乎正在調(diào)整。
2014年以前，萬達(dá)建一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，項(xiàng)目配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流支援自持的萬達(dá)廣場(chǎng)，這是重資產(chǎn)模式。
當(dāng)年萬達(dá)年會(huì)，王健林首提輕資產(chǎn)模式，此后的萬達(dá)年年，他都會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式的好處。
簡言之，輕資產(chǎn)模式，一不靠地產(chǎn)銷售收入，更多依靠租金分成，避免地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)周期影響；二慢慢停掉萬達(dá)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向倚重商業(yè)地產(chǎn)。
“不當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商，這個(gè)公司更值錢。其實(shí)資本市場(chǎng)已經(jīng)回答了，地產(chǎn)（為主業(yè)）的PE（市盈率）也就10倍左右，但商業(yè)租金（為主業(yè)）的PE是30倍甚至40倍?！蓖踅×职堰@筆賬算得很清楚。
萬達(dá)商管的前身是萬達(dá)商業(yè)，曾在香港上市，股價(jià)最高時(shí)78港元，最低時(shí)31.1港元。同期香港上市的商業(yè)地產(chǎn)公司新鴻基股價(jià)則在100港元左右。
香港地產(chǎn)評(píng)論員黃立沖表示，香港的資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股看重兩個(gè)指標(biāo)，一是租金收入，二是土地儲(chǔ)備，萬達(dá)商業(yè)的租金收入比不上香港本地的老牌地產(chǎn)商，土地儲(chǔ)備比不上恒大碧桂園等純住宅開發(fā)商，“兩頭都不靠，所以股價(jià)一直低迷?！?/p>
為此，王健林讓萬達(dá)商業(yè)退市，計(jì)劃把萬達(dá)商業(yè)打造成完全依靠租金的商業(yè)地產(chǎn)公司，與住宅地產(chǎn)完全切割。屆時(shí)，萬達(dá)商業(yè)不僅能在資本市場(chǎng)獲得高估值，還能避開監(jiān)管層嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的“紅線”。
退市之外，萬達(dá)商管計(jì)劃通過輕資產(chǎn)模式快速擴(kuò)大萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模，但王健林看到了輕資產(chǎn)模式的好處，卻也低估了弊端。
例如，萬達(dá)向來以執(zhí)行力強(qiáng)著稱，企業(yè)內(nèi)部有紅綠燈制度，某個(gè)項(xiàng)目到規(guī)定流程還未完成，相關(guān)負(fù)責(zé)人被亮紅燈，如多次被亮紅燈，相關(guān)負(fù)責(zé)人很可能被辭退。
這種嚴(yán)苛的制度保證著每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)如期開業(yè)。
在輕資產(chǎn)模式下，萬達(dá)的嚴(yán)格制度很難滲透至合作方企業(yè)，執(zhí)行力度大打折扣，影響到萬達(dá)廣場(chǎng)擴(kuò)展速度。王健林本人亦曾承認(rèn)：“今年（2018年）未達(dá)到開業(yè)50個(gè)廣場(chǎng)，原因在于輕資產(chǎn)的個(gè)別投資方不像萬達(dá)那么有執(zhí)行力，這是輕資產(chǎn)帶來的新課題?！?/p>
合作方可能也有意見。
王健林此前承諾，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)年租金收益超過兩位數(shù)，投資者分賬七成，能拿到7%左右的回報(bào)率。
某房企蘇州區(qū)域投拓總監(jiān)透露，在一些比較落后的四五線城市，客流量沒有那么大，新建萬達(dá)廣場(chǎng)7%的回報(bào)率很難達(dá)到，這意味著，與萬達(dá)合作的企業(yè)出錢出地，承擔(dān)大部分投資風(fēng)險(xiǎn)?！耙坏╉?xiàng)目不成功，合作方對(duì)萬達(dá)的品牌溢價(jià)此后就不會(huì)那么認(rèn)可了?！?/p>
絕對(duì)的輕資產(chǎn)模式，并非各個(gè)玩家的通行玩法。
目前，華潤置業(yè)、中糧大悅城、新城控股等開發(fā)商基本都是以輕、重資產(chǎn)并行的方式擴(kuò)展商業(yè)地產(chǎn)，輕重比率各有不同。如新城控股還是以重資產(chǎn)模式為主，華潤置業(yè)在一線和二線核心城市以重資產(chǎn)為主，三四線嘗試輕資產(chǎn)輸出品牌和管理。
鑒于輕重資產(chǎn)的模式各有利弊，上述接近萬達(dá)的人士表示，未來萬達(dá)會(huì)根據(jù)不同項(xiàng)目、不同地段，采取不同的融資模式，因地制宜地選擇或輕或重的資產(chǎn)模式。
但王健林誓言開業(yè)1000家萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張速度和規(guī)模效應(yīng)關(guān)系到萬達(dá)商管能否整體上市，還關(guān)系到王健林給萬達(dá)商管各個(gè)投資方的承諾。
無論資產(chǎn)模式是輕，是重，是另辟蹊徑，還是重蹈覆轍，王健林都在跟時(shí)間賽跑。
*本文來源：微信公眾號(hào)“棱鏡”（ID：lengjing_qqfinance），作者：孫春芳，原標(biāo)題：《王健林又“有錢”了？ | 棱鏡》。
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