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從住建部2016年公布首批127個特色小鎮(zhèn)名單開始，到2018年4月文化和旅游部正式掛牌，文化和旅游的融合推動了全國范圍轟轟烈烈的文旅投資，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、主題樂園等一批文旅項目的建設(shè)在全國各地全面鋪開。

經(jīng)過一段時間的推進(jìn)，文旅地產(chǎn)的開發(fā)與投資呈現(xiàn)出明顯的特點。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立旗下文化和旅游公司搶灘文旅，至目前，已有過半的百強房企布局，文旅投資的主體呈現(xiàn)多元化；特色小鎮(zhèn)在經(jīng)歷了跑馬圈地、野蠻生長之后，多點開花，向著規(guī)范化、高質(zhì)量方向發(fā)展；與此同時，以文旅綜合體、特色小鎮(zhèn)為代表的文旅項目則越建越大……

本報告旨在通過對近半年文旅地產(chǎn)投資的觀察，從不同層面、不同緯度進(jìn)行剖析，抽絲剝繭，試圖從中呈現(xiàn)一些文旅地產(chǎn)開發(fā)投資的細(xì)微面，及其固有規(guī)律，以供行業(yè)參考。

文旅地產(chǎn)“大時代”

文旅項目的投資和建設(shè)依然是各地方政府極力推進(jìn)的部分。一方面，大力發(fā)展旅游業(yè)上升為國家政策層面的基本方向；另一方面，消費升級帶來的旅游經(jīng)濟(jì)成為拉動地方經(jīng)濟(jì)很好的推動力。

從各省份重點項目推進(jìn)計劃上看，各地方政府對于發(fā)展文化旅游業(yè)的決心也可見一斑。據(jù)了解，在已公布的各省級行政單位重點項目計劃中，文旅項目的投資都成為其中重要的板塊。與此同時，個別省份在2019年計劃推進(jìn)的重點文化旅游項目甚至達(dá)上千個，計劃投資總額最高達(dá)3000億元。

事實上，旅游消費日漸成為潮流，人們?nèi)粘９ぷ髦嘧非缶竦姆潘珊托撵`平衡。在這個基礎(chǔ)上，目的地旅游也進(jìn)一步促進(jìn)了游客對當(dāng)?shù)爻?、喝、住、娛、購的需求，一些集合全方位消費需求的大型文旅項目的投資變得比以往更為平常。

從目前開發(fā)投資情況來看，文旅地產(chǎn)項目的投資建設(shè)主要以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園等項目類型為主，在旅游經(jīng)濟(jì)漸成熱門的社會背景下，這些項目大體上滿足了不同層次、不同群體對于旅游消費的需求。

2019年1-6月，以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園為目的地建設(shè)的文旅地產(chǎn)投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當(dāng)中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元；新啟動開工項目21個，涉及投資總金額1794.8億元。

從單體項目投資金額上看，文旅項目表現(xiàn)出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。今年1-6月新簽約、開工文旅項目中，單體項目投資金額在50億以下的依然在大多數(shù)，占總投資項目的53.61%；50-100億（含50億）投資金額的項目占比為14.43%。

值得一提的是，這些文旅投資項目中，投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現(xiàn)出不斷增長的趨勢，在所有投資項目中占比亦達(dá)到31.96%，多出投資金額區(qū)間在50-100億元文旅項目的一倍有余。

事實上，隱藏在巨量投資額背后的，則是這些文旅項目持續(xù)越建越大的體量。上半年，新建及擬建文旅項目體量在200萬平方米以下的項目占總投資項目的59.21%；200-500萬平方米（含200）為27.63%；500-800萬平方米（含500）項目為3.95%。此外，體量在800萬平方米以上（含800）的文旅項目則達(dá)到9.21%之高。

分主題類型看，特色小鎮(zhèn)和文旅綜合體無論在哪一個體量階段，都有著絕對的數(shù)量支撐。然而，事實上也恰恰是因為特色小鎮(zhèn)、文旅綜合投資金額大、占地面積廣，這一定程度上拉高了文旅地產(chǎn)投資項目的整體體量。

另一方面，建設(shè)體量的增大，也意味著項目的建設(shè)周期被拉長，這要求進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)要做好長時間投入的準(zhǔn)備。上半年新簽約、開工項目中，大部分文旅投資項目的建設(shè)周期在2-5年（含2年）之間，占總投資項目的44.44%。此外，5年以上（含5年）的項目占比也達(dá)到40%，而建設(shè)周期在2年以下的文旅項目為15.56%。

這些文旅項目投資中，也是以特色小鎮(zhèn)和文旅綜合體項目為主。值得一提的是，按此計算，當(dāng)中大部分的文旅項目將在2021-2024年及2024年以后才迎來開業(yè)運營。而未來，隨著旅游目的地凝聚消費能力的增強，以提供吃、住、游、娛、購全方位服務(wù)為主的文旅項目還在增長，文旅項目也隨之越建越大。

特色小鎮(zhèn)依然是“香餑餑”

從文旅地產(chǎn)新增投資項目類別上看，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域。今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮(zhèn)數(shù)量為59個，占文旅地產(chǎn)項目簽約及開工數(shù)量的56.73%，在所有項目類別中占比最大。除此以外，簽約及開工特色小鎮(zhèn)項目涉及的投資金額也達(dá)到4192.3億元，占文旅地產(chǎn)投資項目總金額超過50%。

與此同時，資本的熱度也持續(xù)撬動著同樣以大體量、高投入著稱的文旅綜合體項目。觀點指數(shù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，擬建及新建文旅綜合體項目30個，占文旅地產(chǎn)投資項目的28.85%，涉及投資金額3541.95億元，占文旅地產(chǎn)投資項目總金額42.66%。

值得一提的，簽約及開工文旅綜合體項目數(shù)量僅有特色小鎮(zhèn)的一半，但其投資金額卻與特色小鎮(zhèn)相差無幾，這從另一個方面說明，文旅綜合體相比特色小鎮(zhèn)的投入要更大。

特色小鎮(zhèn)風(fēng)行，與政策層面的出臺和支持不無關(guān)系。據(jù)了解，2016年以來，全國層面已批復(fù)第一批127個、第二批276個，共403個國家級特色小鎮(zhèn)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，疊加上地方已創(chuàng)建的省級特色小鎮(zhèn)，其數(shù)量已超過2000個。

事實上，各地方一直把特色小鎮(zhèn)建設(shè)作為加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要一步，因此特色小鎮(zhèn)建設(shè)是各省市重點建設(shè)領(lǐng)域。這在一些地方投資規(guī)劃中也不難看出，其中，河北預(yù)計將投資2000億元，到2022年建設(shè)100個特色小鎮(zhèn)；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個特色小鎮(zhèn)；安徽預(yù)計到2021年，要培育和規(guī)劃建設(shè)80個左右省級特色小鎮(zhèn)……

而具體到城市方面，廣東珠海此前發(fā)布規(guī)劃，到2020年計劃完成27個市級小鎮(zhèn)創(chuàng)建，3個國家級特色小城鎮(zhèn)、5個省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，成為國家特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建2.0推薦示范城市、國家新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試點示范城市等戰(zhàn)略目標(biāo)。

這些規(guī)劃顯示，未來一段時間特色小鎮(zhèn)將依然成為各省市重點建設(shè)對象。從上半年新簽約、開工項目來看，特色小鎮(zhèn)的投資呈現(xiàn)出多點開花的局面，不僅各個地區(qū)的建設(shè)在如火如荼進(jìn)行，特色小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)類型也多種多樣。

其中，文化類、康養(yǎng)類、休閑類、產(chǎn)業(yè)類小鎮(zhèn)在投資數(shù)量上均超過了10%。除此以外，航天小鎮(zhèn)、冰雪小鎮(zhèn)、馬術(shù)小鎮(zhèn)、禪修小鎮(zhèn)、研學(xué)小鎮(zhèn)、文創(chuàng)小鎮(zhèn)也隨著消費的崛起以及政策的偏向走進(jìn)人們的視野。

值得一提的是，一直以來圍繞特色小鎮(zhèn)建設(shè)問題展開的討論和聲音也不絕于耳。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號跑馬圈地，搞住宅開發(fā)，項目同質(zhì)化問題嚴(yán)重，特色小鎮(zhèn)并無“特色”；另一方面，一部分地方政府為投資建設(shè)特色小鎮(zhèn)不惜大量舉債進(jìn)行投資，這進(jìn)一步加大了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的風(fēng)險。

去年8月，發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知》，進(jìn)一步完善和規(guī)范特色小鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)制。通知明確，“住宅用地占比過高、有房地產(chǎn)化傾向的不實小鎮(zhèn)”、“政府綜合債務(wù)率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設(shè)的風(fēng)險小鎮(zhèn)”、“特色不鮮明、產(chǎn)鎮(zhèn)不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問題小鎮(zhèn)”等缺乏產(chǎn)業(yè)前景、變形走樣異化小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)都將被列入淘汰名單。

在淘汰整改的風(fēng)潮之下，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國共淘汰整改419個“問題小鎮(zhèn)”。其中，全國運動休閑特色小鎮(zhèn)淘汰整改34個，省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育名單、市縣區(qū)級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育名單、政府創(chuàng)建名單外市場主體自行命名特色小鎮(zhèn)共淘汰整改385個。

無疑，特色小鎮(zhèn)依然是資本熱衷入場的領(lǐng)域，項目業(yè)態(tài)也將更加多樣，但在相關(guān)政策的規(guī)范和約束之下，各地特色小鎮(zhèn)的建設(shè)將步過“野蠻生長”，迎來高質(zhì)量發(fā)展階段。

中西部文旅投資熱

上半年，珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區(qū)幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。

除此以外，從新簽約、開工文旅項目個數(shù)方面，中西部地區(qū)的占比也超過了47%?？傮w而言，相比其他三個區(qū)域，中西部文旅地產(chǎn)的投資和開發(fā)迎來了“難得的春天”。

6月23日，作為中西部文化旅游重點城市之一的重慶，還于第六屆“西旅會”現(xiàn)場集中簽約了上百個文旅綜合項目，涵蓋旅游景區(qū)、旅游綜合體、旅游度假區(qū)以及文旅融合、農(nóng)旅融合等，協(xié)議投資總金額超過四千億。

事實上，一直以來中西部地區(qū)有著更為豐富的旅游觀光資源，而且相對東部沿海城市而言，景觀資源受人類活動影響更小，但受制于基礎(chǔ)設(shè)施和旅游配套的不完善，中西部旅游開發(fā)和投資與東部沿海一直存在差距。

但值得注意的是，近段時間以來的“一帶一路”沿線旅游景點開發(fā)，以及紅色旅游示范點、邊境旅游示范區(qū)等政策的推行，為中西部旅游發(fā)展帶來活力的同時，也進(jìn)一步推動了中西部地區(qū)文旅地產(chǎn)的投資和開發(fā)。

旅游消費帶給一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力是巨大的。數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國實現(xiàn)的旅游總收入5.97萬億元，同比增長10.5%，全年旅游業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)為9.94萬億元，占GDP總量達(dá)到11.04%。預(yù)計2019年，全國旅游總收入仍將增長9.3%至6.52萬億元。

中西部專項紅利政策的施行，使該地區(qū)文化、旅游經(jīng)濟(jì)活力的釋放變得受人期待。

市場研究機(jī)構(gòu)不久前披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2018年，東、中、西三大區(qū)域客源地潛在出游力比例已由此前長期的“7：2：1”格局演變?yōu)椤?.2：2.4：1.4”，中西部地區(qū)旅游發(fā)展與東部地區(qū)的差距正在減弱。數(shù)據(jù)表明，無論是累計潛在出游力還是旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展，各區(qū)域間逐漸呈現(xiàn)出均衡發(fā)展態(tài)勢。

此外，從各省、直轄市的旅游收入對比中，也能看出一些問題所在。據(jù)了解，2018年，各省旅游總收入排名前五省份為廣東、江蘇、山東、四川、浙江，旅游總收入最高的幾個省幾乎集中在了東部沿海地區(qū)。

但另一方面，中西部地區(qū)省份在旅游總收入增長方面卻遠(yuǎn)超過東部地區(qū)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，在旅游總收入增長排名前十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區(qū)。當(dāng)中，中、西部旅游收入增長率分別為25.79%、27.69%，遠(yuǎn)超過東部地區(qū)的9.63%；此外，中、西部旅游人次增長分別為18.62%、22.65%，而東部地區(qū)僅為3.55%。

資本聞風(fēng)而動，一系列利好政策的釋放以及中西部地區(qū)旅游投資環(huán)境的改善，讓一部分以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的投資主體陸續(xù)入場。以萬達(dá)集團(tuán)為例，自去年11月、12月以總投資金額420億元簽約蘭州、延安萬達(dá)城后，該公司表示將進(jìn)一步在甘肅、四川簽約文旅項目，計劃新增總投資金額超過1200億元。

與此同時，各方資本也在躍躍欲試。相信未來一段時間，隨著中西部旅游產(chǎn)業(yè)配套、設(shè)施的完善，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起，加之全國交通網(wǎng)絡(luò)日漸覆蓋，中西部地區(qū)仍將成為吸引各方資本前往投資的熱土。

*本文來源：微信公眾號“觀點指數(shù)”（ID：Guandian_cn），原標(biāo)題：《觀點指數(shù) | 上半年文旅地產(chǎn)報告：資本的熱度》。