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對(duì)于文旅市場(chǎng)而言，華僑城是個(gè)特例。因?yàn)槿塘?xí)慣性稱其為地產(chǎn)企業(yè)，而華僑城卻習(xí)慣講自己的文旅故事。

近日，華僑城在揚(yáng)州華僑城文旅綜合項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上披露了2019年文旅項(xiàng)目的投資情況。截至目前，其投資項(xiàng)目數(shù)量為16個(gè)，文旅綜合類占比超70%，超過(guò)2018年全年落地總數(shù)。從數(shù)量上看，華僑城正踐行著自己從“文旅+地產(chǎn)”到“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，以此來(lái)提升文旅板塊在集團(tuán)的重要性。

但從華僑城集團(tuán)旗下主要上市公司華僑城A(000069.SZ)的業(yè)績(jī)來(lái)看，2018年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入481.42億元，同比增長(zhǎng)13.7%;利潤(rùn)總額154億元，同比增長(zhǎng)20%，增速連續(xù)兩年放緩。同時(shí)，旅游綜合業(yè)務(wù)收入增速連續(xù)多年下降，華僑城最重要的主題公園業(yè)態(tài)——?dú)g樂(lè)谷，接連出現(xiàn)接待游客人數(shù)和門票收入負(fù)增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者指出，華僑城對(duì)國(guó)內(nèi)主題公園市場(chǎng)的發(fā)展有不可磨滅的貢獻(xiàn)，但近年來(lái)國(guó)外主題公園巨頭接連進(jìn)入國(guó)內(nèi)分食市場(chǎng)蛋糕，而華強(qiáng)方特(834793.OC)等國(guó)內(nèi)主題公園企業(yè)崛起，已讓華僑城在主題公園領(lǐng)域不具備競(jìng)爭(zhēng)力。

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境突變，歡樂(lè)谷缺少競(jìng)爭(zhēng)籌碼

“華僑城是中國(guó)最早引入主題公園概念的企業(yè)，尤其是歡樂(lè)谷品牌的發(fā)展，極大地促進(jìn)了國(guó)內(nèi)文旅市場(chǎng)的發(fā)展?！本拌b智庫(kù)創(chuàng)始人周鳴岐對(duì)藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者表示。

資料顯示，華僑城于1989年設(shè)立了中國(guó)首個(gè)文化主題公園“錦繡中華”;1998年，深圳歡樂(lè)谷開(kāi)業(yè)，至此，華僑城實(shí)現(xiàn)了觀光型旅游產(chǎn)品到注重參與體驗(yàn)的新型旅游產(chǎn)品的升級(jí)。作為最早引入“旅游+地產(chǎn)”概念的企業(yè)，華僑城通過(guò)世界之窗、歡樂(lè)谷、東部華僑城等項(xiàng)目迅速鋪開(kāi)。2006年以來(lái)，華僑城陸續(xù)將歡樂(lè)谷推向全國(guó)準(zhǔn)一線城市。

享受主題公園市場(chǎng)紅利的華僑城，在房地產(chǎn)和旅游綜合業(yè)務(wù)方面得到了快速發(fā)展。根據(jù)《2017年全球主題公園調(diào)查報(bào)告》，2017年，華僑城主題公園游客接待量達(dá)4288萬(wàn)人次，位列全球主題公園集團(tuán)四強(qiáng)。

然而，在前期占領(lǐng)空白市場(chǎng)后，華僑城開(kāi)始凸顯疲態(tài)。中國(guó)主題公園研究院院長(zhǎng)林煥杰對(duì)藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者坦言，“歡樂(lè)谷是國(guó)內(nèi)比較早和比較上規(guī)模的都市娛樂(lè)型樂(lè)園，但其主題特性不明顯，更偏重于游樂(lè)園。迪士尼進(jìn)入中國(guó)以后，對(duì)中國(guó)本土主題公園必然會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊，歡樂(lè)谷也不例外。”

事實(shí)上，自迪士尼等海外主題公園巨頭進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，歡樂(lè)谷確實(shí)受到了比較明顯的影響。華僑城公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，深圳歡樂(lè)谷、成都?xì)g樂(lè)谷和北京歡樂(lè)谷接待游客人數(shù)和門票收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，北京歡樂(lè)谷2017年接待游客341.63萬(wàn)人，同比減少約24萬(wàn)人，對(duì)應(yīng)門票收入減少1900萬(wàn)元;成都?xì)g樂(lè)谷2017年接待游客208.2萬(wàn)人，同比減少約10萬(wàn)人，收入減少近2000萬(wàn)元;深圳歡樂(lè)谷2017年接待游客295.55萬(wàn)人，同比減少約5萬(wàn)人，收入減少近2000萬(wàn)元。

華僑城債券評(píng)級(jí)追蹤報(bào)告

對(duì)歡樂(lè)谷面臨的困境，周鳴岐分析認(rèn)為，歡樂(lè)谷在“內(nèi)外夾擊”的影響下，已經(jīng)不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！跋袢A強(qiáng)方特都是使用自己研發(fā)的游樂(lè)設(shè)備，有利于成本管控。但歡樂(lè)谷依靠購(gòu)買設(shè)備，僅這一項(xiàng)就無(wú)法與其比擬?！蓖瑫r(shí)，資本更為雄厚的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)、中國(guó)恒大(03333.HK)等房企先后進(jìn)軍主題公園，亦對(duì)華僑城旗下的主題公園形成壓力。

林煥杰也向藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者表示，現(xiàn)在的游客已不單單是追求感官的刺激，更注重的是精神的享受，所以，人們對(duì)歡樂(lè)谷這類偏重游樂(lè)型的主題公園會(huì)逐漸失去吸引力。

后知后覺(jué)：積極拿地，推動(dòng)文旅科技重組上市

在歡樂(lè)谷項(xiàng)目式微的現(xiàn)狀下，華僑城的旅游綜合業(yè)務(wù)增速逐漸放緩。華僑城2018年年報(bào)顯示，其旅游綜合業(yè)務(wù)的增速為6.08%，對(duì)比2016年29.91%和2017年15.77%的增速，下降趨勢(shì)明顯。

同時(shí)，旅游綜合業(yè)務(wù)占華僑城總收入比重也在不斷降低。數(shù)據(jù)顯示，其占比已從2016年的45.11%降至2018年的40.83%。但從時(shí)間段來(lái)看，該階段正是華僑城提出淡化地產(chǎn)角色，加碼文旅的關(guān)鍵時(shí)期，數(shù)據(jù)呈反向走勢(shì)。這也引起不少投資者的擔(dān)心。

為此，藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者致電華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方并未回答增速放緩一事，僅表示華僑城文旅業(yè)績(jī)是穩(wěn)步提升的，同時(shí)還稱后續(xù)會(huì)有更多布局。

根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，2018年以來(lái)，華僑城拿地速度提升，全年拿地面積1027萬(wàn)平方米，拿地金額為496億元，在所有房企中排第12位。2019年一季度，華僑城依舊保持這一速度，拿地金額為102億元，在所有房企中居第15位。

“華僑城提出‘文化+旅游+城鎮(zhèn)化’的發(fā)展模式以來(lái)，其拿地也好，賣地也好，都是遵循這個(gè)邏輯?！敝茗Q岐表示，華僑城在主題公園領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不多，而近期一直嘗試的旅游小鎮(zhèn)成為其新的方向，拿地應(yīng)該有這方面考量。

但周鳴岐也指出，從華僑城力推文旅科技與云南旅游(002059.SZ)重組，以期實(shí)現(xiàn)登陸資本市場(chǎng)來(lái)看，該公司還是有意與華強(qiáng)方特等企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，嘗試自主研發(fā)娛樂(lè)設(shè)施。

據(jù)了解，文旅科技是為客戶提供園區(qū)策劃設(shè)計(jì)、高科技游樂(lè)設(shè)備研發(fā)、制造及工程代建等服務(wù)的綜合供應(yīng)商。2011年8月，華僑城對(duì)其完成收購(gòu)，更名為文旅科技，2015年順利登陸新三板，2017年摘牌。為謀求A股上市，選擇與旅企云南旅游重組，反復(fù)多次，終于在2019年4月獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

國(guó)內(nèi)外知名主題樂(lè)園主要高科技游樂(lè)設(shè)施

興業(yè)證券分析師向藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者分析稱，雖然華僑城是文旅科技的主要客戶，但歡樂(lè)谷系列主題公園并非文旅科技未來(lái)主要需開(kāi)拓的市場(chǎng)，而是向自有IP“卡樂(lè)”主題公園提供全產(chǎn)業(yè)服務(wù)側(cè)重。也就是說(shuō)，云南旅游或希望文旅科技擺脫對(duì)華僑城的依賴。

華僑城是文旅產(chǎn)業(yè)攪局者還是找不到方向

在文旅板塊動(dòng)作頗多的華僑城，一直以來(lái)都被認(rèn)為“重地產(chǎn)輕旅游”，而這一爭(zhēng)議則直指其是文旅市場(chǎng)的攪局者。

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者直言，華僑城通過(guò)打造旅游概念可以減少拿地的難度，而其央企的身份也更容易使其拿到更優(yōu)惠的價(jià)格，這也正是近年來(lái)融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大等地產(chǎn)商紛紛效仿布局文旅產(chǎn)業(yè)的原因?！叭欢?，這對(duì)市場(chǎng)而言，并非好事?！痹撊耸繌?qiáng)調(diào)道。

但林煥杰認(rèn)為這種說(shuō)法并不客觀：“華僑城的做法是旅游項(xiàng)目真真正正地做，房地產(chǎn)也認(rèn)認(rèn)真真地做。從深圳的錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè)谷、東部華僑城以及歡樂(lè)海岸等項(xiàng)目，都可以證明這一點(diǎn)。與某些大型民營(yíng)企業(yè)以旅游之名做地產(chǎn)之事，賺取高額土地差價(jià)和利潤(rùn)相比，華僑城不一樣?！?/p>

國(guó)家為限制以旅游、文化為名，但目標(biāo)直指地產(chǎn)的做法。2018年，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下稱“《意見(jiàn)》”)，《意見(jiàn)》要求，嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批，從嚴(yán)限制主題公園周邊住宅用地比例和建設(shè)規(guī)模，不得通過(guò)調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。

“政策一視同仁，對(duì)華僑城也會(huì)有影響?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，“但也正是在政策趨嚴(yán)的背景下，華僑城開(kāi)始探索旅游特色小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)。”

此次披露的揚(yáng)州華僑城文旅綜合項(xiàng)目也是涵蓋文創(chuàng)、旅游、商業(yè)、居住等的綜合業(yè)態(tài)。同時(shí)，2019年3月，華僑城還披露了南海旅游島、東莞文旅特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。而短時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)多個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，也讓華僑城面臨不小的負(fù)債壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，華僑城凈負(fù)債率較2017年增加31.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了84.3%。有券商表示，2019年開(kāi)年以來(lái)，華僑城拿地開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)明顯提速，這一負(fù)債率在短時(shí)間內(nèi)降低，會(huì)比較困難。

華僑城凈負(fù)債率走向

周鳴岐向藍(lán)鯨產(chǎn)經(jīng)記者強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是原有主題公園業(yè)態(tài)的發(fā)展，還是現(xiàn)在大力開(kāi)發(fā)的特色小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)，對(duì)華僑城來(lái)講都難度不小，從中也能看出其迷茫找不到轉(zhuǎn)型的方向。同時(shí)，作為央企，華僑城還需要解決體制僵化的問(wèn)題，依靠文旅講故事拿地，畢竟不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

*本文來(lái)源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，本文作者：李丹昱，原標(biāo)題：《華僑城的焦慮與無(wú)奈：高舉文旅大旗，歡樂(lè)谷的故事卻越講越少》。