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12月18日，由執(zhí)惠主辦，夢東方首席贊助，左馭與源和資本協(xié)辦，主題為“新動(dòng)能·新生態(tài)·新娛樂”的《2018第三屆中國文旅大消費(fèi)年度峰會(huì)暨“龍雀獎(jiǎng)”頒獎(jiǎng)盛典》在上海盛大舉行。此次峰會(huì)匯聚了文旅資本方、文旅集團(tuán)、文旅運(yùn)營商和內(nèi)容商等百位資深從業(yè)者，圍繞目的地產(chǎn)品營銷、IP文化創(chuàng)意傳播、內(nèi)容業(yè)態(tài)沉浸體驗(yàn)、文旅產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、營銷新技術(shù)新手段等主題，全方位多維度問診2018，把脈2019。域見文旅董事常務(wù)副總經(jīng)理、睿途旅創(chuàng)董事長彭婷婷出席本次論壇并發(fā)表主題演講。

彭婷婷認(rèn)為，旅游地產(chǎn)發(fā)展空間經(jīng)歷了三層演變，第一層，一個(gè)酒店加一個(gè)住宅樓盤就構(gòu)成了發(fā)展空間；第二個(gè)空間是酒店+商業(yè)街+住宅，在第二大空間的Plus版里是酒店+商業(yè)街+樂園+住宅；第三空間是基于旅游運(yùn)營思維的包含居住產(chǎn)品的多元業(yè)態(tài)合理配置。賣家過去是賣產(chǎn)品，但未來更多是要去賣品牌價(jià)值。

彭婷婷表示，旅游地產(chǎn)在不斷變化和更迭，現(xiàn)在誰也不會(huì)像過去一樣動(dòng)輒拿幾千畝的地砸成樂園或古鎮(zhèn)再賣房，這個(gè)暴利時(shí)代已經(jīng)過去了。在她看來，真旅游還是真地產(chǎn)，哪個(gè)是情懷？哪個(gè)是萬惡之源？這一點(diǎn)都不重要，重要的是核心居住功能占比，是在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)的開發(fā)思維，這個(gè)思維是過去做住宅的開發(fā)思維還是旅游的思維，這才是最重要的。

以下為彭婷婷演講全文：

（本文根據(jù)演講實(shí)錄整理而來，執(zhí)惠略做刪減）

各位旅游行業(yè)的同仁們、朋友們，過去我更多是以學(xué)者、研究者的身份在演講，今天是第一次以操盤者的身份在這里給大家講述我的觀點(diǎn)。

今天的演講題目是“創(chuàng)新新時(shí)代下文旅地產(chǎn)的第三空間”。在我從事旅游研究，到負(fù)責(zé)房地產(chǎn)集團(tuán)文旅板塊的投資過程中，大家一直在討論是真旅游還是真地產(chǎn)？在這樣的話題中，很多人說到底應(yīng)該旅游多一點(diǎn)還是地產(chǎn)多一點(diǎn)？還有很多人提出旅游和地產(chǎn)里是不是應(yīng)該少一點(diǎn)情懷，如何實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的平衡？

真地產(chǎn)還是真旅游？

實(shí)際上，在整個(gè)過程中，旅游被包裝成了情懷，而地產(chǎn)被過度妖魔化。今天這個(gè)時(shí)代，旅游從觀光走向了度假，我們會(huì)為一個(gè)酒店赴一座城，旅游變成了生活方式，既然是生活為什么要排斥住呢？為什么你覺得多元化的居住產(chǎn)品就不是旅游產(chǎn)品呢？

我想說的是，真旅游還是真地產(chǎn)，哪個(gè)是情懷，哪個(gè)是萬惡之源一點(diǎn)都不重要，重要的是核心居住功能占比，是在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)的開發(fā)思維，這個(gè)思維是過去做住宅的開發(fā)思維還是旅游的思維。居住產(chǎn)品是滿足單一功能的剛需（改善性住房、城郊結(jié)合部的第二居所）還是滿足了居住功能以外的高附加價(jià)值（比說社區(qū)、文化、精神感知等），當(dāng)居住產(chǎn)品從功能吸引力過渡到了文化、社群旅游吸引力的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品也是旅游產(chǎn)品。

從我的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及到現(xiàn)在的操盤經(jīng)驗(yàn)來看，我想表達(dá)一句話：被“妖魔”的旅游地產(chǎn)在不斷地變化和更迭，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的暴利時(shí)代過去，現(xiàn)在誰也不會(huì)像過去一樣動(dòng)輒拿幾千畝的地一砸一個(gè)樂園、古鎮(zhèn)再賣房，這個(gè)暴利時(shí)代已經(jīng)過去了。

旅游地產(chǎn)發(fā)展空間演變

第一個(gè)空間是什么呢？早些時(shí)候的海南遍地是所謂的旅游地產(chǎn)，一個(gè)酒店加一個(gè)住宅樓盤就構(gòu)成了發(fā)展空間，空間僅限于此。

第二個(gè)空間是酒店+商業(yè)街+住宅，在第二大空間的Plus版里是酒店+商業(yè)街+樂園+住宅。在這個(gè)時(shí)代里，我們曾經(jīng)是開創(chuàng)者也是領(lǐng)航者，現(xiàn)在我們有三家景區(qū)，三家住宅區(qū)度假景區(qū)，項(xiàng)目整整占地7000畝，大家現(xiàn)在津津樂道的所有旅游業(yè)態(tài)在福州貴安新天地旅游度假區(qū)、寧波海皮島景區(qū)、福州羅源灣海洋世界里全部都有，在三個(gè)項(xiàng)目里業(yè)態(tài)都包含了五星級(jí)酒店、樂園、演藝、溫泉度假等項(xiàng)目。                       

大家可以通過這張圖看到我剛剛所描述的業(yè)態(tài)，這張圖是我們的實(shí)景圖，這就是在接近十年前的時(shí)間內(nèi)第一個(gè)旅游度假項(xiàng)目，是第二空間的Plus版本，我們曾經(jīng)建立了最大的海上世界，有最大的兒童體驗(yàn)樂園，有歡海拓展公園，有600畝的溫泉度假區(qū)，有中國單體面積最大的劇院（可以坐4600人），光劇院當(dāng)年造價(jià)5億，樂園投資達(dá)39個(gè)億之多，這是在2012年已經(jīng)建設(shè)完成的項(xiàng)目。

到旅游地產(chǎn)發(fā)展的第三空間時(shí)，我們會(huì)放棄、改變過去在第二空間里所做的工作，因?yàn)槲覀冊?jīng)是領(lǐng)航者也曾經(jīng)是先行者。在第三空間里我們希望基于旅游運(yùn)營思維包含居住產(chǎn)品多元業(yè)態(tài)的合理化配置，一如大家說的旅游是生活方式，我們會(huì)從過去賣商品轉(zhuǎn)換到賣生活方式，從過去只是賣視覺型的沖擊力的東西到賣給你的深度體驗(yàn)、五官六覺可能都賣，這是我們現(xiàn)在在整合自己產(chǎn)業(yè)鏈圈做的很大的事情。賣家過去是賣產(chǎn)品，但未來更多是要去賣品牌價(jià)值。

域見文旅如何遇見文旅第三空間？

域見文旅作為核心企業(yè)如何遇見我們的文旅第三空間呢？

大家對世紀(jì)金源的了解源于造城，世紀(jì)金源是造城的鼻祖，向來以大盤為重，從1991年到現(xiàn)在完成的投資總共達(dá)到了2390億，捐贈(zèng)超過了60億，僅去年完成今天產(chǎn)業(yè)資本投資超過180億，在過去曾經(jīng)造過17座城市綜合體，這當(dāng)中有11座都是超級(jí)大盤，過去的口號(hào)叫做“我們?yōu)槊裆旆俊?，所以那個(gè)時(shí)候都是以高周轉(zhuǎn)為主?，F(xiàn)在企業(yè)會(huì)隨著時(shí)代不斷變革，未來發(fā)展的戰(zhàn)略是從民生蓋房的規(guī)模效應(yīng)轉(zhuǎn)化成創(chuàng)造多元居住產(chǎn)品。所以在去年現(xiàn)任總裁提出了世紀(jì)金源集團(tuán)的“幸福生態(tài)系統(tǒng)”，幸福生態(tài)系統(tǒng)就是大家剛剛所講的“美好生活”，未來是要服務(wù)美好生活，因此形成了我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條。

去年僅金融資本的投資已經(jīng)超過180億，在居住方面會(huì)從過去單一的剛需和改善性住宅往多元化住宅及泛地產(chǎn)的方向發(fā)展，在大銷售時(shí)代我們非常努力深耕自己的各類消費(fèi)業(yè)態(tài)，尤其是新經(jīng)濟(jì)商業(yè)。截至目前為止，在全國11家大型購物中心，托管36家大型購物中心，銷售面積超過600余萬方。

我們還創(chuàng)建專業(yè)的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，會(huì)不斷地創(chuàng)造新內(nèi)容，如果你在北京、合肥、貴陽、昆明等城市打開微信可以收到世紀(jì)plus的軟件，這個(gè)軟件會(huì)告訴你以世紀(jì)金源為核心的居住圈都有很多醫(yī)療門診，在門診的牙科醫(yī)院已經(jīng)開業(yè)，在昆明也有首家“上面是醫(yī)院，下面是商場”的新業(yè)態(tài)。

在教育培訓(xùn)空間里，教育集團(tuán)除了自營22家幼兒所以外，還輸出幼兒園教育服務(wù)體系超過1115家，而如上所有關(guān)乎教育、兒童、健康、金融、便利生活的所有業(yè)態(tài)未來都會(huì)變成新內(nèi)容應(yīng)用在文旅更廣大的場景里。所以在域見文旅未來的發(fā)展里，現(xiàn)在也在全球布局20個(gè)域見國際旅游度假區(qū)。

在未來域見國際旅游度假區(qū)里會(huì)有以下發(fā)展方向：1.樹立新思維，思維不再是過去以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為選址標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)態(tài)配置標(biāo)準(zhǔn)的思維，而是以旅游經(jīng)營為主的思維；2.整合全產(chǎn)業(yè)，“產(chǎn)業(yè)”指的世紀(jì)金源是本身的產(chǎn)業(yè)，一如我剛剛所講的健康、消費(fèi)、兒童等；3.精準(zhǔn)定位每個(gè)度假區(qū)的設(shè)計(jì)，并且打通自身從酒店到會(huì)員，20家五星級(jí)酒店、商管會(huì)員群體以及世紀(jì)城業(yè)主的會(huì)員群體，在當(dāng)中進(jìn)行篩選定位未來度假區(qū)的精選場景，不斷地應(yīng)用場景和孵化新業(yè)態(tài)。

以上大家看到的是我們自己已經(jīng)投放的基金投資產(chǎn)品，包括兒童的童兜天地、童兜小鎮(zhèn)，以及餐飲、生活、文化、醫(yī)療等。所有孵化的項(xiàng)目都可以進(jìn)出到未來域見旅游度假區(qū)里，因此未來域見旅游度假區(qū)會(huì)包括旅游、樂學(xué)、研習(xí)、頤養(yǎng)板塊。

大家可以看到，圖上的選址和過去景區(qū)布局的選址標(biāo)準(zhǔn)是完全不一樣的，每一個(gè)地方都是年游客接待量在2000萬以上的成熟目的地。

在未來域見旅游度假區(qū)里會(huì)包含主題商業(yè)、家庭娛樂中心、度假酒店、醫(yī)療健康、文化演藝、教培社交?，F(xiàn)在在上海已經(jīng)投入裝修，明年6月份會(huì)在上海開域見文旅4000平方米的孵化器，所有投資開放的業(yè)態(tài)都會(huì)進(jìn)入到孵化器里，非常希望包含以上業(yè)態(tài)的內(nèi)容商能夠進(jìn)入到我們的平臺(tái)。愿我們一起，在域見里能夠遇見美好的旅程，也能遇見幸福的生活。