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繼今年1月宣布融資數(shù)億元后，精品民宿品牌Locals路客（簡稱路客）于3月初宣稱再獲1億元A2輪融資。本輪投資方為順為資本，由雷軍和許達(dá)來于2011年聯(lián)合創(chuàng)立。
其實(shí)路客不單單是一家民宿運(yùn)營商，因?yàn)檫@個公司還帶有一定的金融屬性。錢生錢的模式誰都喜歡，但是風(fēng)險管控卻一直都是難題，是隱憂有時更是毒藥。
路客以投資民宿獲取回報為由，在全國募集投資人資金。簡單來說，投資人有錢，但沒有可作為民宿的房源，這時投資人就可與路客合作投資民宿，數(shù)量可達(dá)幾十套不等。其實(shí)與此前爆倉的旅游金融模式相比，路客的模式有不同。
執(zhí)惠得到的一份名為《2018Locals路客各投資計(jì)劃合作指南》的文件顯示，投資人需要分時段分批向裝修公司付出大筆裝修資金，作為民宿裝修使用，同時投資人與裝修公司還需要向“路客”交納不菲的保證金。這里的問題出現(xiàn)了，若如上述文件所示，投資人與裝修公司的保證金交“路客”之后，誰又來監(jiān)管“路客”？
這種保證金的模式與共享單車的押金較為類似，消費(fèi)者也好投資者也罷其最終的權(quán)益保障就在于如果平臺跑路，那么押金/保證金將如何收回？此時引入第三方監(jiān)管平臺就非常重要。
對于資金監(jiān)管問題，路客在收到執(zhí)惠的問題提綱兩天后，截止發(fā)稿仍未回復(fù)。
此次路客融資的一大投入是開拓房源，在去年1萬套左右基礎(chǔ)上增至今年的5萬套，另計(jì)劃在2019年增至20萬套。
事實(shí)是，路客希望快進(jìn)，但路上的挑戰(zhàn)已然不少。其實(shí)一家非金融公司一旦帶有某種金融屬性，那么它就會獲得眾多第三方質(zhì)疑的眼神。
1.路客的正常模式
據(jù)此前媒體報道，到2017年底，路客的契約房源有1萬套左右，其中個人委托房源量占30%，加盟商打包認(rèn)購房源量為70%。
路客負(fù)責(zé)為所有房源導(dǎo)入供應(yīng)鏈服務(wù)，包括土建修繕（極少）、軟裝設(shè)計(jì)、保潔、運(yùn)營管理等，并收取一定管理費(fèi)。
執(zhí)惠以個人房東和投資人的身份咨詢了路客商務(wù)人員。他透露，個人委托房源的合作期至少為3年，房子的裝修費(fèi)用由房東負(fù)責(zé)，以兩房一廳80平方米左右面積來算，費(fèi)用一般在5萬元左右，主要是軟裝，如果涉及較大面積硬裝，費(fèi)用需單算。路客不提供裝修費(fèi)的部分補(bǔ)貼。
房子裝修好后投入運(yùn)營管理，房東每月收益為：房源每月營業(yè)額減去路客的管理費(fèi)（月營業(yè)額的10%），再減去房子內(nèi)配置的礦泉水 、飲料和沐浴露等日常用品，以及水電費(fèi)用。
上述商務(wù)人員說，按入住率80%-90%左右來算，每個房源每月日常用品的支出差不多在300元左右。為保證品質(zhì)，這些日常用品有一定的品牌要求，一般由路客統(tǒng)一配置。配置前，路客會提供多個品牌供房東參考，房東可選擇其一，后由路客采購。
路客創(chuàng)始人、CEO蘇同民曾對媒體表示，委托給路客的房源，可以讓業(yè)主獲得相比長租更高的租金收益，保守估計(jì)至少可以增加50%的租金收益。
上述商務(wù)人員也自認(rèn)50%的增加額是比較保守的數(shù)字。他說，一套兩房或三房的房子住宿均價在500元-600元左右，全年平均入住率在70%左右，月營業(yè)額1萬左右。北京房源的房東每月收益一般比市場租金高出3000元至5000元。
按此收益對比裝修費(fèi)，意味著房東在10個月乃至1年多的時間里，實(shí)際收益與市場租金打平。換到其他客單價更低的城市，打平時間更長，獲取高于市場收益的時間也就縮短。
且該商務(wù)人員表示，路客目前在營的房子收益不會比長租市場租金低，大部分高于租金，但也不能保證每個房源收益一定高于租金，路客作為運(yùn)營方不能保底收益。如果要保底，那么管理費(fèi)的比例就不是10%，路客的收益要更高。目前大部分還是10%管理費(fèi)的模式。
2.路客的投資模式
路客正尋求民宿投資業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。
3月16日，路客將進(jìn)行一場大規(guī)模的投資人推介會，新產(chǎn)品XLotel和MLotel也將推出，這兩款產(chǎn)品所含房間數(shù)量、投資規(guī)模及相應(yīng)優(yōu)惠等方面有所不同。上述商務(wù)人員沒有對執(zhí)惠透露詳情，只表示今年推出的主要是一些中小投資項(xiàng)目，金額多為百萬級。
該人員透露，路客民宿投資的準(zhǔn)入門檻為400萬元，相當(dāng)于投資一個酒店的規(guī)模，需一次性拿出，類似于租下了一個物業(yè)去改造成酒店項(xiàng)目。投資人與路客達(dá)成協(xié)議后，將成立一家投資人全權(quán)持股的公司來運(yùn)營投資項(xiàng)目。
他還透露，這400萬通過路客的一個資產(chǎn)管理系統(tǒng)，進(jìn)入一家正常的公司的對公賬戶。關(guān)于具體賬戶信息，他表示不便透露，但打款會有一個公正流程，投資人也知道資金的走向。
不過執(zhí)惠獲得的上述文件顯示，“路客”的投資人可以分為F、H與合伙人三個級別，前兩者針對的是投資人，后者的所謂合伙人計(jì)劃中的相關(guān)方與“路客”綁定更為緊密，也將付出運(yùn)營精力。先來看，更為普遍的F與H計(jì)劃，這兩個計(jì)劃中共有三方，分別是投資人、“路客”、裝修公司。此時，三方之間的資金往來就值得注意了，下圖表現(xiàn)了三方的關(guān)系
從這張圖里可以看到，“路客”作為中間平臺，掌控著大部分的資金往來。
1、“路客”收取投資人與裝修公司的雙方保證金。投資人一次投資50套房源，對應(yīng)的投資額在300萬左右，“路客”收取投資人保證金40萬，裝修公司30萬，共計(jì)70萬。
2、裝修公司準(zhǔn)備的個人賬戶，用以裝修籌建款的支付使用。該賬戶由“路客”管控，錢款由“路客”設(shè)計(jì)統(tǒng)籌人員操作。
疑問隨之產(chǎn)生，如果按照一個投資人300萬的投資額來看，那么“路客”可影響的保證金就達(dá)到了70萬，占比兩成。同時，還有裝修公司的個人賬戶。
此前中國經(jīng)營報在一篇名為《訪路客精品民宿創(chuàng)始人蘇同民：打造民宿共享經(jīng)濟(jì)》的文章中透露，“到2017年底，路客精品民宿實(shí)際運(yùn)營房源數(shù)量為5800套，累計(jì)簽約房源數(shù)量為1.5萬套，兩者之間還有約1萬套加盟商打包認(rèn)購房源等待轉(zhuǎn)化”。
若照此粗略估算，“路客”經(jīng)手的保證金金額可能過億，具體金額還有待路客官方公布。
這里的問題就是，“路客”如何保證不挪用投資人的保證金？其實(shí)任何當(dāng)事方的保證在金錢面前都缺乏定力，路客有無第三方監(jiān)管平臺？對于這些問題，截止發(fā)稿，路客并未回復(fù)。
以收益權(quán)為由頭的投資項(xiàng)目，需要第三方平臺進(jìn)行監(jiān)管，這里面包括投后跟蹤、資金賬戶盡管、分批劃撥等等。由于涉及到收益權(quán)而非股權(quán)，項(xiàng)目方在運(yùn)營項(xiàng)目時往往更要考慮社會影響，一旦項(xiàng)目難符預(yù)期，這個錢你是退不退？
路客對投資人的投資規(guī)模有一定要求，這意味著投資人都是有錢人。此中的一個潛藏邏輯可能是一旦出問題有錢人的風(fēng)險承受能力更強(qiáng)。其實(shí)很多人不知道的是，有錢人一旦投資落空更會去鬧，此前有太多案例。
更為嚴(yán)重的是，如果看到短期回報頗豐，投資人是否會以個人名義集資？
路客有這個能力去識別投資款是有錢人自己的還是眾多小投資人湊的？
連是否有第三方監(jiān)管措施這么簡單的問題都難以快速回答，創(chuàng)業(yè)剛起步的路客能承受最壞的后果嗎？
3.新生意的考驗(yàn)
按路客更長期的規(guī)劃，2019年將管理20萬套房源。
路客雖屬輕資產(chǎn)運(yùn)營，但相比民宿預(yù)訂平臺運(yùn)營成本依然高出不少。隨著房源劇增，其運(yùn)營成本也將迅速提高。如助理房東、保潔等數(shù)量大增，其工資酬勞、勞務(wù)成本費(fèi)用，及相應(yīng)的培訓(xùn)費(fèi)用等支出，都將大增。據(jù)路客相關(guān)負(fù)責(zé)人此前對執(zhí)惠的表態(tài)，這筆錢除了房源開拓支出，路客的融資還將用于其他三方面：一是在人員培訓(xùn)、專業(yè)提升等上面進(jìn)行投入，以保持分散性民宿專業(yè)化管理的核心競爭力；二是提高IT技術(shù)能力，以提高效率，這方面將不計(jì)成本的投入；三是品牌發(fā)力，讓更多消費(fèi)者知道路客。
融資之外，房源運(yùn)營管理費(fèi)及自有平臺實(shí)現(xiàn)預(yù)訂收取的傭金，是路客目前的“造血”來源。而家居新零售、城市旅行業(yè)務(wù)，是路客正籌劃的另外兩大業(yè)務(wù)板塊。
這樣的布局邏輯不意外，也不算新鮮。民宿提供了新的消費(fèi)場景，國內(nèi)深度游需求正在增長，民宿產(chǎn)業(yè)鏈條也需要必然的延伸，做厚服務(wù)亦是必然。其中，路客選擇順為資本，即有出于家居新零售的考慮，順為資本和小米科技共同投資的多家生態(tài)鏈公司的接入，將加速路客家居新零售的發(fā)展。
按照木鳥短租CEO黃越曾經(jīng)的說法，未來的民宿將出現(xiàn)更多場景化元素，家具家電場景化購買就是其一，還有無人售貨架、廣告展示、當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)購買等。
這樣的場景化新零售早在酒店中就有嘗試，網(wǎng)易嚴(yán)選與亞朵酒店聯(lián)手，首家MUJI酒店在深圳開業(yè)，切中的邏輯都是如此。但目前的轉(zhuǎn)化率并不樂觀。路客CEO蘇同民的看法是，酒店滿足了大部分商旅人士的需求，但這部分人對家居產(chǎn)品并非剛需，導(dǎo)致轉(zhuǎn)化率低。
路客的城市旅行業(yè)務(wù)主要是通過助理房東的朋友式關(guān)懷服務(wù)，挖掘客人的旅行需求，并提供有當(dāng)?shù)靥厣某鞘新眯性鲋捣?wù)，也可協(xié)助住客完成個性化旅游。
這對助理房東要求不低。上述負(fù)責(zé)人此前表示，在培養(yǎng)助理房東時，首先會有挑選，他們必須是非常了解當(dāng)?shù)氐漠?dāng)?shù)厝?，加入路客后還會要求他們更多的去了解當(dāng)?shù)匚幕?。另外，嫁接?dāng)?shù)氐穆糜钨Y源也在考慮中。
這些布局的邏輯確有可行性，但具體到落地運(yùn)營，又容易“差之毫厘”，各大小玩家皆入場，怎么爭奪到有效的特色旅游資源，怎么加強(qiáng)控制、整合，形成有競爭力的產(chǎn)品，各個環(huán)節(jié)的分成如何合理化……都將是路客的考驗(yàn)。
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