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壹

目前，特色小鎮(zhèn)的建設進入“深水區(qū)”，如何根據(jù)地方特點合理的發(fā)展特色小鎮(zhèn)，將是擺在每一位小鎮(zhèn)建設者面前的課題。在特色小鎮(zhèn)的建設浪潮之下，一些地區(qū)特色小鎮(zhèn)建設主線思路不清晰、發(fā)展盲目、房地產(chǎn)化等問題，也逐步暴露出來。

特色小鎮(zhèn)這種新興的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式自從離開其首創(chuàng)之地浙江向全國各地快速復制擴張以來，就被缺乏概念支撐但又急于發(fā)展地方經(jīng)濟賺快錢的地方政府、房地產(chǎn)商、各類風投資本家以及產(chǎn)業(yè)的、旅游的、文創(chuàng)的、健康的、體育的等等各路神仙玩壞了。頂層設計也不夠成熟，政出多門，數(shù)字大躍進放衛(wèi)星屢見不鮮。

從目前的情況來看，除浙江和江蘇仍然能走出一條相對清晰的發(fā)展路徑外，其他地方大多都跑偏了。日前，在長沙舉辦的2018中國特色小鎮(zhèn)博覽會上，“產(chǎn)業(yè)支撐是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的生命力”成為主流觀點，力壓群芳，將原來在特色小鎮(zhèn)上附著的旅游、文創(chuàng)、健康、體育等概念剝離掉，但究竟是否成立，仍需時間驗證。不過，專家學者和政府官員們最為擔心的房地產(chǎn)化的問題，筆者則認為有點小題大做。

貳

1月4日，北京迎來2018年的首場土地拍賣，位于豐臺、朝陽、密云的三宗限房價地塊公開出讓，并迎來26家競拍者參與。但拍賣現(xiàn)場波瀾不驚，三塊地的競拍輪次并不多，溢價率分別為9%、24.7%和50%，短時間內即告成交。有分析認為，這也奠定了2018年土地市場的總基調?？旃?jié)奏、低溢價將成為土地市場的主要特征。

在目前政策和輿論的高壓態(tài)勢下，土地市場想要有上好的表現(xiàn)，著實較難。不過悲觀地認為2018年土地市場的總基調是快節(jié)奏低溢價則有些不夠嚴謹。畢竟，土地市場的熱與冷，還受宏觀的和其他相關聯(lián)的房地產(chǎn)市場要素的影響。無論從短期中期或長期來看，城市中心區(qū)或中心城市土地供應的緊缺是剛性的，不可逆的，因此，土地市場的競爭激烈程度也必然是大概率的事件，這才是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的，對優(yōu)質土地資源保值增值的體現(xiàn)。高端住宅市場建基于一個擁有稀缺土地資源的前提條件下，快節(jié)奏、低溢價顯然不是城市土地所有者所愿意看到的。

土地市場的政策變化，比如集體建設用地入市以及國土部長說的三權分置，對于城市中心區(qū)域或中心城市土地市場的影響幾乎可以忽略不計。國土部長姜大明說，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。概念性的東西，距離落地實施尚需好長好長的時間。

而同樣一條來自北京的土地政策新聞，則透露出另外一重信息：對于不同功用的土地，可以實施讓你意想不到的政策紅利。比如，明確將在19個重點區(qū)域，啟動一項針對高精尖產(chǎn)業(yè)，彈性年期的土地出讓方式，出讓年限最長為20年。入園企業(yè)在簽訂供地合同前，應按照準入條件作出書面承諾。未經(jīng)批準，企業(yè)不得改變土地用途。這種快節(jié)奏是不是力度夠大呢？

叁

日前，蘭州市對現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場調控政策進行調整，在取消部分區(qū)域住房限購政策的同時，對市民持有核心城區(qū)的住房開始實施3年期限的限售政策。官方稱這是根據(jù)蘭州市房地產(chǎn)市場運行實際，因區(qū)施策、精準調控的結果。

偏安一隅的三四線省會城市的某些不太高調的政策調整，竟然同樣能夠引發(fā)輿論持續(xù)發(fā)酵，這至少說明去年一年政策教育效應的藥效用力過猛。人們普遍接受嚴厲加碼變態(tài)無所不用其極的政策，不愿意接受任何在既定框架下對政策所做的精細化調整。粗暴的政策誤傷剛需，拖累地方經(jīng)濟，某些根本沒有享受到房地產(chǎn)土地紅利的城市原本家底就不厚，經(jīng)此一役，元氣大傷，自然需要靠松綁政策來喘口氣，比如被普遍效法但無一家承認的人才引進。

這一年，樂見政策在某一局部被打開缺口，更多的城市通過能夠被各方接受的方式讓房地產(chǎn)市場但恢復元氣，既不瘋狂，也不低迷，——不是一件容易的事，并且關鍵是，要少說多做，只做不說。如果要說，那也只說因城因區(qū)施策、精準調控。

*本文來源：雪球，原標題：《特色小鎮(zhèn)與限購放松，為什么都出自同一邏輯？》。