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NBD：特色小鎮(zhèn)未來(lái)會(huì)不會(huì)解決我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中遇到的瓶頸？特色小鎮(zhèn)會(huì)不會(huì)是為逆城市化做準(zhǔn)備，即從城市流向農(nóng)村做準(zhǔn)備？

鄒毅：從美國(guó)基本的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在1960年代，美國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到到56-73%的時(shí)候出現(xiàn)了典型的逆城市化趨勢(shì)及大城鎮(zhèn)周邊的小城鎮(zhèn)人口開(kāi)始出現(xiàn)集聚增長(zhǎng)。美國(guó)到了70年代，整個(gè)大城市周邊的小鎮(zhèn)的人口，增長(zhǎng)了25%。這是非常典型由經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷帶來(lái)的城鎮(zhèn)化的擴(kuò)散，帶來(lái)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展。

小城鎮(zhèn)的發(fā)展在某種程度上受中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)的影響和發(fā)展能力的影響，這種逆城市化的浪潮，我們希望借助發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)下一步如何跨越中等收入國(guó)家陷阱，承載中國(guó)下一步的城市化。這也是國(guó)家為什么從去年力推特色小鎮(zhèn)，某種意義上小鎮(zhèn)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一種重要載體，或者是某種新經(jīng)濟(jì)載體的變革，通過(guò)它為大城市群新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供一種補(bǔ)充或借鑒。

NBD：特色小鎮(zhèn)是不是一定要建在都市圈中間，特色小鎮(zhèn)是不是一定要以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)？

鄒毅：我想說(shuō)一下文化旅游小鎮(zhèn)，發(fā)改委之前批的特色小鎮(zhèn)中，有50%-70%是文化旅游小鎮(zhèn)。目前來(lái)看，文化旅游小鎮(zhèn)更有條件，又更容易受國(guó)家消費(fèi)需求的帶動(dòng)，形成一定優(yōu)勢(shì)。前期我做過(guò)大數(shù)據(jù)研究，到底是中國(guó)哪些區(qū)域、哪些城市適合做文化旅游小鎮(zhèn)？通過(guò)數(shù)據(jù)分析，一個(gè)城市旅游總?cè)丝谑崂怼⒙糜慰偸杖?、城市人均旅游支出、城市人均可支配收入四個(gè)指標(biāo)，這4個(gè)數(shù)據(jù)代表了一個(gè)城市客群消費(fèi)能力和消費(fèi)總量。我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)意義上的5A景區(qū)等，他們所具備的旅游總時(shí)長(zhǎng)容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有一二線周邊城市旅游市場(chǎng)規(guī)模大。這些地方更接近客群來(lái)源地，目前的基本觀點(diǎn)是，在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮(zhèn)一個(gè)非常重要的因素，都市群周邊更適合文旅小鎮(zhèn)，更接近消費(fèi)客源地。

首先要形成核心吸引力，這就需要大量的投入，這就需要外圍的配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)支撐現(xiàn)金流平衡，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金支撐小鎮(zhèn)建設(shè)，將小鎮(zhèn)持有型物業(yè)盤(pán)活，通過(guò)核心景點(diǎn)、客棧名宿將其盤(pán)活。一個(gè)小鎮(zhèn)所有的資產(chǎn)都要體現(xiàn)有價(jià)值。打造一個(gè)成功的小鎮(zhèn)，需要有房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)引入，這是為小鎮(zhèn)提供資金支撐；第二個(gè)需要有非常有特色的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或核心吸引力，能夠吸引城市人群前來(lái)觀光、旅游，建立一個(gè)小鎮(zhèn)的磁場(chǎng)，形成獨(dú)特性。

第一要點(diǎn)就是文化意境，所有的小鎮(zhèn)沒(méi)有文化，沒(méi)有意境，那么我們覺(jué)得談不上你跟周邊大城市的區(qū)別。所以你能夠吸引市場(chǎng)就在于，你能不能打造某一種特色的文化。第二是空間特色我們現(xiàn)在打造的小鎮(zhèn)作品是為了吸引90后和00后一批，我們的項(xiàng)目是2020-2030年這一批誕生的，所以整個(gè)中國(guó)的消費(fèi)升級(jí)之后，這一代人需要什么，一定是最全面的系統(tǒng)，單一的規(guī)劃根本沒(méi)辦法解決問(wèn)題。第三方面是體制和機(jī)制，拿一個(gè)地，做小鎮(zhèn)，包括我們的政府去開(kāi)發(fā)做小鎮(zhèn)是非常的復(fù)雜，需要配合政府規(guī)劃。第四方面團(tuán)體利益，我們需要照顧企業(yè)商戶，這是多維的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。五生態(tài)取向，21世紀(jì)做小鎮(zhèn)，如果不談生態(tài)的話就完全落后中國(guó)的市場(chǎng)，這是一個(gè)典型的基本的要點(diǎn)。

NBD：目前的特色小鎮(zhèn)如何構(gòu)建完善的商業(yè)模式？文旅項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈到底是怎樣的？

鄒毅：第一個(gè)商業(yè)模式賣房產(chǎn)，必須要有房地產(chǎn)配套，第二種把持有性的資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)之后形成一種通過(guò)資管的模式通過(guò)門票、園林的而此消費(fèi)，通過(guò)其他的租金的收入形成一種現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，就構(gòu)成了基礎(chǔ)資產(chǎn)的一種結(jié)構(gòu)。下一步就簡(jiǎn)單了，無(wú)論是定增也好或者是證券化也好或者是企業(yè)上市也好，只要你的資產(chǎn)是優(yōu)良的，達(dá)到回報(bào)率。難點(diǎn)就是能不能把持有型資產(chǎn)達(dá)到80%的回報(bào)率。這個(gè)是難點(diǎn)，難就難在把真正的小鎮(zhèn)空間創(chuàng)意做到位，這個(gè)可能是中國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)或者是政府沒(méi)有完全意識(shí)到或者是沒(méi)有能力做到這個(gè)。

NBD：很多開(kāi)發(fā)商將特色小鎮(zhèn)看做一個(gè)很大的蛋糕，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，到底是誰(shuí)在做特色小鎮(zhèn)？他們背后的利益驅(qū)動(dòng)是什么？

鄒毅：從我們做項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，作為咨詢公司，我們的客戶群相當(dāng)一部分是地方政府，特別是縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府，特別是一些風(fēng)景優(yōu)美的地方，他們的動(dòng)力非常強(qiáng)烈，希望借助國(guó)家的政策東風(fēng)，發(fā)展好地方經(jīng)濟(jì)，這可能是地方政府發(fā)展特色小鎮(zhèn)的一個(gè)初衷。其次第二大群體是開(kāi)發(fā)商，我們接觸了中國(guó)前30強(qiáng)房企，陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始發(fā)布自己的小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。一方面是地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，第二是開(kāi)發(fā)商面臨當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、變遷背景下，核心城市地價(jià)高漲、拿地越來(lái)越難、代價(jià)越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商面臨行業(yè)洗牌問(wèn)題，希望在行業(yè)越來(lái)越復(fù)雜的環(huán)境下，希望找到一個(gè)新的突破點(diǎn)，希望用一個(gè)更便宜的代價(jià)拿地，滿足每年的開(kāi)發(fā)需求，大面積的開(kāi)發(fā)，鎖定開(kāi)發(fā)紅利。至于他們打造的產(chǎn)品到底是為哪種客戶服務(wù)？康養(yǎng)、文旅小鎮(zhèn)等等特色小鎮(zhèn)，都是針對(duì)相應(yīng)的群體。這也導(dǎo)致了當(dāng)前特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的一種熱潮。

NBD：我們特色小鎮(zhèn)與精神消費(fèi)有什么關(guān)聯(lián)？獨(dú)特的標(biāo)簽、獨(dú)特的文化、獨(dú)立的IP，未來(lái)是不是特色小鎮(zhèn)的發(fā)展之路？

鄒毅：項(xiàng)目從0到起點(diǎn)，更多的在于文化意境，也就是文化IP的構(gòu)建。市場(chǎng)記住的成功的文旅產(chǎn)品，一定是有獨(dú)特的、成功的IP。第一步還是要在文化IP的構(gòu)建，避免打造一堆房產(chǎn)。建議特色小鎮(zhèn)慢一點(diǎn)，系統(tǒng)籌劃、系統(tǒng)思考，合理制定產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，讓每一個(gè)項(xiàng)目都能成功。